Für eine professionelle Immobilienbewertung gibt es deshalb verschiedene Methoden. Welche davon geeignet ist, hängt unter anderem von der Objektart, der Nutzung, dem Zustand, der Lage und den vorhandenen Marktdaten ab.
In diesem Beitrag zeigen wir, welche Wertermittlungsmethoden in der Schweiz besonders relevant sind und warum die Wahl der richtigen Methode entscheidend ist.
Warum gibt es überhaupt verschiedene Bewertungsmethoden?
Eine Immobilie ist kein Produkt von der Stange. Selbst zwei Wohnungen im gleichen Gebäude können einen unterschiedlichen Wert haben – beispielsweise aufgrund des Stockwerks, der Ausrichtung, des Ausbaustandards oder der Aussicht.
Noch deutlicher wird der Unterschied bei verschiedenen Nutzungen:
Ein selbst bewohntes Einfamilienhaus wird vor allem danach beurteilt, was vergleichbare Häuser am Markt kosten. Bei einem Mehrfamilienhaus ist dagegen entscheidend, welche Erträge mit den Wohnungen erzielt werden können.
Auch der
Zweck der Bewertung spielt eine Rolle. Eine Bewertung für einen Verkauf stellt andere Fragen als eine Bewertung für eine Investitionsentscheidung, eine Finanzierung oder eine spezielle rechtliche Situation.
Deshalb gibt es nicht die eine Bewertungsmethode, die für jede Immobilie gleichermassen geeignet ist.
Die wichtigsten Wertermittlungsmethoden im Überblick
In der Schweizer Bewertungspraxis lassen sich die gängigen Verfahren vereinfacht in drei Gruppen einteilen:
- Vergleichende bzw. statistische Methoden
- Sachwert- und Ertragswertmethoden
- Kombinierte bzw. ergänzende Methoden
Zu den bekannten Verfahren zählen unter anderem die Realwertmethode, Ertragswertmethode, Barwert- bzw. DCF-Methode, Vergleichswertmethode sowie hedonische Modelle. Auch der HEV Schweiz führt diese Verfahren als wichtige Methoden der Immobilienbewertung auf.
1. Vergleichswertmethode: Was kosten vergleichbare Immobilien?
Bei der Vergleichswertmethode steht der tatsächliche Immobilienmarkt im Mittelpunkt.
Die zu bewertende Immobilie wird mit möglichst ähnlichen Objekten verglichen. Entscheidend sind dabei beispielsweise:
- Lage
- Wohn- und Grundstücksfläche
- Anzahl Zimmer
- Baujahr
- Zustand
- Ausbaustandard
- Aussicht und Besonnung
- Parkplatzsituation
- weitere besondere Eigenschaften
Je besser die Vergleichsobjekte mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmen, desto aussagekräftiger ist der Vergleich.
Einfach gesagt:
Was haben vergleichbare Immobilien in dieser Gegend tatsächlich gekostet?
Die Methode eignet sich insbesondere für Objekte, bei denen genügend vergleichbare Marktdaten vorhanden sind – beispielsweise Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
Hedonische Bewertung: Viele Merkmale statt nur ein Vergleichsobjekt
Eine besondere Form der vergleichenden Bewertung sind
hedonische Modelle.
Hier wird nicht einfach gesagt: „Das Nachbarhaus hat CHF 1,2 Millionen gekostet, also ist dieses Haus ebenfalls CHF 1,2 Millionen wert.“
Stattdessen werden zahlreiche Eigenschaften einer Immobilie statistisch analysiert. Dazu gehören beispielsweise Fläche, Zimmerzahl, Baujahr, Zustand und verschiedene Lagefaktoren.
Der HEV Schweiz beschreibt genau diesen Ansatz: Die einzelnen Eigenschaften einer Immobilie werden erfasst und mit einer grossen Datenbasis anderer Objekte verglichen.
Auch das Bundesamt für Statistik (BFS) verwendet für den Schweizer Wohnimmobilienpreisindex ein hedonisches Modell. Dabei werden tatsächliche Transaktionspreise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ausgewertet und qualitative Unterschiede zwischen den Immobilien statistisch berücksichtigt. Das BFS berücksichtigt unter anderem strukturelle Merkmale sowie Makro- und Mikrolage.
Warum ist das wichtig?
Eine 4-Zimmer-Wohnung ist eben nicht automatisch gleich viel wert wie jede andere 4-Zimmer-Wohnung.
Eine Wohnung mit Seesicht, grossem Balkon und hochwertigem Ausbau kann einen ganz anderen Marktwert haben als eine vergleichbare Wohnung an einer stark befahrenen Strasse.
Die Fläche ist wichtig – aber sie ist nur ein Teil des Gesamtbildes.
2. Sachwert- bzw. Realwertmethode: Was steckt in der Immobilie?
Bei der Sachwertmethode steht die Substanz der Immobilie
im Vordergrund.
Vereinfacht wird betrachtet, welchen Wert das Grundstück und die darauf vorhandene bauliche Substanz haben.
Dabei können unter anderem berücksichtigt werden:
- Landwert
- Gebäudewert
- Bau- und Erstellungskosten
- Alter des Gebäudes
- baulicher Zustand
- technische und wirtschaftliche Entwertung
- notwendige Sanierungen
Eine ältere Immobilie wird dabei nicht einfach gleich bewertet wie ein Neubau. Der Zustand und die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer spielen eine wichtige Rolle.
Einfach gesagt:
Welchen Wert haben Grundstück und Gebäude aufgrund ihrer Substanz?
Die Sachwertbetrachtung kann beispielsweise bei selbst genutzten Immobilien oder Objekten sinnvoll sein, bei denen die bauliche Substanz eine wichtige Rolle spielt.
3. Ertragswertmethode: Was kann die Immobilie erwirtschaften?
Bei einer Renditeimmobilie ist eine andere Frage entscheidend:
Welche Erträge kann die Immobilie langfristig erwirtschaften?
Bei der Ertragswertmethode werden deshalb insbesondere die nachhaltig erzielbaren Erträge betrachtet.
Typische Objekte sind:
- Mehrfamilienhäuser
- Büroimmobilien
- Gewerbeliegenschaften
- vermietete Wohnliegenschaften
- andere Renditeobjekte
Dabei geht es nicht nur darum, wie viel heute tatsächlich vermietet wird. Entscheidend ist auch, welche Erträge
nachhaltig erzielbar sind.
Einfach gesagt:
Welchen Wert hat die Immobilie aufgrund ihrer zukünftigen Ertragskraft?
Bei komplexeren Renditeobjekten kann eine dynamische Betrachtung wie die
Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) eingesetzt werden. Dabei werden erwartete zukünftige Einnahmen und Ausgaben über einen bestimmten Zeitraum berücksichtigt und auf den heutigen Bewertungszeitpunkt abgezinst.
Nicht jede Immobilie wird gleich bewertet
Die Wahl der Methode hängt stark von der Art der Immobilie ab.
Häufig geeignete Bewertungsansätze
- Einfamilienhaus: Vergleichswert / hedonische Bewertung
- Eigentumswohnung: Vergleichswert / hedonische Bewertung
- Mehrfamilienhaus: Ertragswert / DCF / ergänzende Verfahren
- Büro- oder Gewerbeimmobilie Ertragswert / DCF
- Bauland Vergleichswerte und objektspezifische Verfahren
- Sanierungsobjekt Sachwert und ergänzende Betrachtungen
- Gemischt genutzte Liegenschaft Kombination verschiedener Methoden
Diese Übersicht ist bewusst vereinfacht. In der Praxis muss jedes Objekt individuell beurteilt werden.
Wann mehrere Methoden sinnvoll sind
Manchmal lässt sich der Wert einer Immobilie nicht sinnvoll aus nur einer Perspektive bestimmen.
Das kann beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus mit erheblicher Grundstücks- und Bausubstanz der Fall sein. Dann kann es sinnvoll sein, sowohl die
Ertragskraft als auch die Substanz zu betrachten.
Auch bei gemischt genutzten Liegenschaften können unterschiedliche Gebäudeteile oder Nutzungen verschiedene Bewertungsansätze erfordern.
Das Ziel ist dabei nicht, möglichst viele Methoden anzuwenden. Entscheidend ist vielmehr, die für das konkrete Objekt und die konkrete Fragestellung geeigneten Methoden auszuwählen und die Ergebnisse nachvollziehbar einzuordnen.
Zustand und Restnutzungsdauer nicht unterschätzen
Ein wichtiger Faktor bei der Bewertung ist der Zustand einer Immobilie.
Bei einem Neubau stehen normalerweise andere Fragen im Vordergrund als bei einem sanierungsbedürftigen Altbau.
Bei älteren Liegenschaften können beispielsweise folgende Punkte relevant sein:
- Wie alt sind Heizung und Haustechnik?
- Wann müssen Dach oder Fassade erneuert werden?
- Besteht Sanierungsbedarf?
- Welche Investitionen sind in den nächsten Jahren notwendig?
- Wie lange kann das Gebäude wirtschaftlich genutzt werden?
- Gibt es Potenzial für eine Umnutzung oder einen Umbau?
Je nach Zustand können notwendige Investitionen den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen.
Die Lage bleibt einer der entscheidenden Faktoren
Eine Immobilie lässt sich nicht unabhängig von ihrem Standort bewerten.
Dabei geht es nicht nur um die Gemeinde. Auch die Mikrolage innerhalb eines Ortes kann einen grossen Unterschied machen.
Relevant können beispielsweise sein:
- Erreichbarkeit
- öffentlicher Verkehr
- Einkaufsmöglichkeiten
- Schulen
- Lärm und andere Immissionen
- Aussicht
- Besonnung
- Nähe zu Zentren
- Quartierentwicklung
Dass solche Faktoren messbar in Immobilienpreise einfliessen, zeigt auch die Arbeit des BFS (Bundesamt für Statistik). Für seinen Wohnimmobilienpreisindex werden neben Objektmerkmalen verschiedene Informationen zur Makro- und Mikrolage berücksichtigt.
Aktuelle Marktdaten sind entscheidend
Ein Bewertungsmodell kann nur so gut sein wie die Daten, auf denen es basiert.
Gerade deshalb sind aktuelle und möglichst aussagekräftige Marktdaten wichtig.
Das BFS verwendet für seinen Wohnimmobilienpreisindex beispielsweise effektive Transaktionspreise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die Daten stammen von den wichtigsten Hypothekarinstituten der Schweiz und umfassen zahlreiche Objekt- und Lageinformationen.
Für eine einzelne Immobilie reicht ein schweizweiter Durchschnitt allerdings nicht aus.
Ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis für die Schweiz sagt wenig darüber aus, welchen Wert eine konkrete Wohnung in Kreuzlingen, Frauenfeld oder St. Gallen tatsächlich hat.
Region, Lage und individuelle Eigenschaften müssen berücksichtigt werden.
Was ist der Unterschied zwischen Immobilienwert und Wohnqualität?
Nicht jede Bewertung hat automatisch das Ziel, einen Preis in Franken zu berechnen.
Ein interessantes Beispiel ist das
Wohnungs-Bewertungs-System (WBS) des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO).
Das WBS beurteilt den Gebrauchswert einer Wohnbaute anhand verschiedener Kriterien in den Bereichen:
- Wohnstandort
- Wohnanlage
- Wohnung
Dabei werden unter anderem Wohnumfeld, Mobilität, Aussenräume, Wohnungsgrösse, Ausstattung und die Nutzbarkeit der Räume betrachtet.
Das WBS zeigt damit sehr schön: Eine Immobilie kann aus unterschiedlichen Blickwinkeln beurteilt werden.
Der Gebrauchswert eines Wohnobjekts ist allerdings nicht dasselbe wie sein Marktwert in Franken.
Wertermittlung ist mehr als eine Zahl
Eine professionelle Immobilienbewertung besteht deshalb nicht einfach darin, eine Zahl in einen Rechner einzugeben.
Vielmehr müssen verschiedene Informationen zusammengeführt werden:
Objekt + Lage + Zustand + Nutzung + Markt + Daten + Bewertungsmethode
Erst daraus entsteht eine nachvollziehbare Einschätzung.
Gerade bei besonderen Immobilien, Sanierungsobjekten, Renditeliegenschaften oder Liegenschaften mit Entwicklungspotenzial ist eine rein automatische Bewertung deshalb oft nur ein erster Anhaltspunkt.
Wie MyWinvest Eigentümer unterstützt
Bei MyWinvest verbinden wir aktuelle Marktdaten, Bewertungsmodelle und regionale Marktkenntnis.
Für die strategische Wertermittlung fliessen unter anderem Vergleichswerte, Nachfrageindikatoren, hedonische Modelle und die eigene Kenntnis des regionalen Immobilienmarktes ein.
Dabei geht es nicht nur um die Frage:
„Was ist meine Immobilie wert?“
Sondern auch um:
„Welcher Preis ist für meine konkrete Situation realistisch?“
Gerade beim Verkauf ist diese Unterscheidung wichtig. Ein zu hoher Angebotspreis kann die Vermarktung unnötig verlängern. Ein zu tiefer Preis kann hingegen dazu führen, dass Eigentümer vorhandenes Potenzial nicht ausschöpfen.
MyWinvest begleitet Eigentümer deshalb auf Wunsch von der Marktwertanalyse über die Vermarktung bis zur Verkaufsabwicklung.
Fazit: Die passende Methode führt zu einer fundierten Einschätzung
Eine Immobilie hat nicht einfach deshalb einen bestimmten Wert, weil sie eine bestimmte Anzahl Quadratmeter Wohnfläche besitzt.
Entscheidend ist das Gesamtbild.
Vergleichswert- und hedonische Modelle orientieren sich stark am Markt. Die Sachwertmethode betrachtet die vorhandene Substanz. Die Ertragswertmethode stellt die nachhaltige Ertragskraft in den Mittelpunkt. Je nach Immobilie können auch mehrere Ansätze sinnvoll miteinander kombiniert werden.
Für Eigentümer bedeutet das: Eine seriöse Bewertung sollte immer die
Objektart, Lage, Nutzung, Zustand, Restnutzungsdauer und aktuelle Marktdaten berücksichtigen.
Wer den Wert seiner Immobilie kennt, schafft damit eine wichtige Grundlage für Entscheidungen – sei es für einen Verkauf, eine Vermietung, eine Investition oder die zukünftige Entwicklung der Liegenschaft.
MyWinvest
unterstützt Eigentümer in der Ostschweiz dabei, den Wert ihrer Immobilie realistisch einzuschätzen und daraus die passenden nächsten Schritte abzuleiten.
