Für einen Eigentümer, der seine Immobilie verkaufen möchte, ist beispielsweise der Marktwert entscheidend. Eine Versicherung betrachtet dagegen den Wert des Gebäudes aus einer anderen Perspektive. Bei einer Erbschaft kann wiederum ein Anrechnungswert relevant sein. Für eine Bank ist wiederum ein anderer Wert entscheidend: der Belehnungswert. Dieser spielt insbesondere bei der Finanzierung einer Immobilie eine wichtige Rolle. Da wir zu dem Belehnungswert bereits einen Blogbeitrag gewidmet haben, gehen wir an dieser Stelle nicht näher darauf ein und erklären deshalb die weiteren Immobilienwerte, die Eigentümer kennen sollten.
Doch was bedeuten diese verschiedenen Immobilienwerte genau?
Wir erklären die wichtigsten Begriffe verständlich und anhand einfacher Beispiele.
Warum gibt es überhaupt verschiedene Immobilienwerte?
Stellen Sie sich vor, ein Einfamilienhaus steht in der Ostschweiz und soll bewertet werden.
Ein potenzieller Käufer möchte wissen:
„Wie viel ist das Haus aktuell auf dem Markt wert?“
Die Gebäudeversicherung stellt hingegen eine ganz andere Frage:
„Für welchen Betrag muss das Gebäude versichert sein?“
Bei einer Erbteilung wiederum geht es darum:
„Mit welchem Wert wird das Haus innerhalb des Nachlasses angerechnet?“
Und wenn die Immobilie möglichst schnell verkauft werden muss, stellt sich erneut eine andere Frage:
„Welcher Preis lässt sich unter Zeitdruck wahrscheinlich erzielen?“
Genau deshalb gibt es nicht den einen universellen Immobilienwert.
Der richtige Wert hängt immer davon ab, wofür die Immobilie bewertet wird.
1. Marktwert – Was ist die Immobilie bei einem normalen Verkauf wert?
Der Marktwert ist für Eigentümer und Käufer meist der bekannteste und wichtigste Immobilienwert.
Er beschreibt vereinfacht den Wert, der bei einem Verkauf unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden kann.
Dabei spielen unter anderem folgende Faktoren eine Rolle:
- Lage und Standort
- Grundstücks- und Wohnfläche
- Baujahr und Zustand
- Ausstattung und Ausbaustandard
- Nachfrage auf dem regionalen Immobilienmarkt
- vergleichbare Immobilien und Verkäufe
- aktuelle Marktsituation
Einfach gesagt:
Der Marktwert beantwortet die Frage: „Was könnte meine Immobilie bei einem normalen Verkauf ungefähr erzielen?“
Gerade beim Verkauf ist eine realistische Einschätzung entscheidend. Ein zu hoher Angebotspreis kann potenzielle Käufer abschrecken und die Vermarktungsdauer verlängern. Ein zu tiefer Preis kann dagegen dazu führen, dass Eigentümer unnötig auf Verkaufserlös verzichten.
Eine fundierte Marktwertanalyse bildet deshalb eine wichtige Grundlage für die Verkaufsstrategie.
2. Fortführungswert – Was ist die Immobilie bei heutiger Nutzung wert?
Beim Fortführungswert wird eine Immobilie unter Berücksichtigung ihrer aktuellen Nutzung betrachtet.
Mögliche Potenziale durch eine andere Nutzung werden dabei nicht berücksichtigt.
Ein Beispiel:
Eine Liegenschaft wird heute als Bürogebäude genutzt. Obwohl theoretisch auch eine Umnutzung zu Wohnungen denkbar wäre. Beim Fortführungswert wird davon ausgegangen, dass die bisherige Nutzung weitergeführt wird.
Einfach gesagt:
„Was ist die Immobilie wert, wenn sie weiterhin so genutzt wird wie bisher?“
Der Fortführungswert betrachtet somit die Immobilie ausgehend von ihrer bestehenden Nutzung und nicht von möglichen zukünftigen Alternativen.
3. Gebäudeversicherungswert – Wie hoch muss das Gebäude versichert sein?
Der Gebäudeversicherungswert wird häufig mit dem Marktwert einer Immobilie verwechselt. Die beiden Werte verfolgen jedoch einen völlig unterschiedlichen Zweck.
Beim Gebäudeversicherungswert geht es darum, welche Versicherungssumme für das Gebäude festgelegt wird.
Der Wert wird durch die Gebäudeversicherung bestimmt. Umfang und Bewertung können dabei kantonal unterschiedlich sein.
Einfach gesagt:
„Für welchen Betrag muss das Gebäude versichert sein?“
Der Gebäudeversicherungswert sagt deshalb nicht aus, wie viel die gesamte Immobilie beim Verkauf erzielen würde.
4. Nutzungswert – Was ist die Immobilie für eine bestimmte Nutzung wert?
Der Nutzungswert richtet sich nach einer konkreten Nutzung.
Dabei steht nicht unbedingt der Preis im Vordergrund, den ein beliebiger Käufer auf dem freien Markt bezahlen würde. Entscheidend ist vielmehr, welchen Wert die Immobilie für einen bestimmten Nutzer und einen bestimmten Zweck besitzt.
Ein Gebäude kann beispielsweise für einen bestimmten Gewerbebetrieb besonders gut geeignet sein. Für diesen Betrieb kann die Immobilie einen höheren Nutzen haben als für einen anderen Interessenten.
Einfach gesagt:
„Welchen Wert hat diese Immobilie für genau diese Nutzung?“
5. Alternativer Nutzungswert – Welches Potenzial steckt in der Immobilie?
Nicht jede Immobilie wird heute so genutzt, wie es langfristig am sinnvollsten oder wirtschaftlich interessantesten wäre.
Hier kommt der alternative Nutzungswert ins Spiel.
Dabei wird betrachtet, welchen Wert die Immobilie bei einer anderen oder optimierten Nutzung haben könnte. Auch notwendige bauliche Anpassungen können dabei berücksichtigt werden.
Ein Beispiel:
Ein älteres Gewerbegebäude wird heute als Büro genutzt. Eine Umnutzung zu Wohnungen wäre grundsätzlich möglich und wirtschaftlich interessant.
Dann stellt sich die Frage:
„Was könnte die Immobilie wert sein, wenn sie anders oder besser genutzt wird?“
Gerade bei älteren Liegenschaften oder Grundstücken mit Entwicklungspotenzial kann diese Betrachtung interessant sein.
6. Landwirtschaftlicher Ertragswert – Welchen Wert hat ein landwirtschaftliches Grundstück aufgrund seines Ertrags?
Der landwirtschaftliche Ertragswert spielt insbesondere bei landwirtschaftlichen Grundstücken und Betrieben eine Rolle.
Dabei wird betrachtet, welchen Ertrag ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück bei landesüblicher Bewirtschaftung erzielen kann.
Es geht also nicht einfach um den Preis, den ein Grundstück auf dem freien Markt erzielen könnte.
Einfach gesagt:
„Welchen Wert hat das Grundstück aufgrund des Ertrags, den es in der Landwirtschaft erwirtschaften kann?“
Dieser Wert ist insbesondere im Zusammenhang mit dem bäuerlichen Bodenrecht relevant.
7. Liebhaberwert – Wenn eine Immobilie für jemanden besonders wertvoll ist
Der Liebhaberwert zeigt besonders deutlich, dass der Wert einer Immobilie auch von den persönlichen Interessen eines Käufers beeinflusst werden kann.
Eine Immobilie kann für eine bestimmte Person deutlich mehr wert sein als für den durchschnittlichen Marktteilnehmer.
Dafür kann es verschiedene Gründe geben:
- eine besondere Lage
- eine aussergewöhnliche Architektur
- eine persönliche Verbindung zur Immobilie
- eine besondere Ausstattung
- die Möglichkeit, ein angrenzendes Grundstück zu erwerben
- eine besondere Aussicht oder Alleinlage
Ein Käufer könnte deshalb bereit sein, mehr zu bezahlen als andere Interessenten.
Einfach gesagt:
„Wie viel ist diese Immobilie für jemanden wert, der sie unbedingt haben möchte?“
Der Liebhaberwert entsteht somit durch eine besondere individuelle Zahlungsbereitschaft.
8. Liquidationswert – Was lässt sich bei einer Verwertung erzielen?
Der Liquidationswert betrachtet eine andere Ausgangssituation als der normale Marktwert.
Hier geht es um den Erlös, der bei der Auflösung beziehungsweise Verwertung einer Immobilie erzielt werden kann.
Die Situation unterscheidet sich damit von einem normalen Verkauf, bei dem ausreichend Zeit für eine professionelle Vermarktung zur Verfügung steht.
Einfach gesagt:
„Wie viel lässt sich bei einer Verwertung noch erzielen?“
Der Liquidationswert kann deshalb von einem unter normalen Marktbedingungen erzielbaren Verkaufspreis abweichen.
9. Steuerwert – Welcher Wert wird für steuerliche Zwecke verwendet?
Der Steuerwert dient der steuerlichen Bewertung einer Immobilie, beispielsweise im Zusammenhang mit der Vermögensbesteuerung.
Wichtig dabei ist:
Der Steuerwert entspricht nicht automatisch dem Marktwert.
Eine Immobilie kann also beispielsweise auf dem freien Markt einen bestimmten Verkaufspreis erzielen, während für steuerliche Zwecke ein anderer Wert angesetzt wird.
In der Schweiz bestehen zudem kantonale Unterschiede bei der steuerlichen Bewertung.
Einfach gesagt:
„Welcher Wert wird für die Berechnung der Steuern verwendet?“
10. Zwangsverkaufswert – Was ist bei einem schnellen Verkauf realistisch?
Ein normaler Immobilienverkauf braucht Zeit.
Die Immobilie wird vorbereitet, professionell vermarktet, Interessenten werden angesprochen und Besichtigungen durchgeführt. Der Eigentümer kann grundsätzlich auf ein passendes Angebot warten.
Beim Zwangsverkaufswert wird dagegen davon ausgegangen, dass die Immobilie innerhalb eines ungewöhnlich kurzen Vermarktungszeitraums verkauft werden muss.
Dadurch verändert sich die Ausgangslage.
Einfach gesagt:
„Was könnte die Immobilie wahrscheinlich einbringen, wenn sie sehr schnell verkauft werden muss?“
Für den Verkäufer stellt ein solcher Verkauf deshalb eher ein suboptimales Szenario dar.
11. Anrechnungswert – Welcher Wert wird bei einer Erbschaft berücksichtigt?
Der Anrechnungswert ist insbesondere bei Erbschaften und Erbteilungen relevant.
Wenn mehrere Erben unterschiedliche Vermögenswerte erhalten, muss festgelegt werden, mit welchem Wert diese bei der Aufteilung berücksichtigt werden.
Der Anrechnungswert muss dabei nicht zwingend dem Marktwert entsprechen.
Auch bestehende Hypothekarschulden können eine Rolle spielen.
Ein einfaches Beispiel:
Ein Erbe erhält ein Grundstück, während ein anderer Erbe beispielsweise Bargeld erhält.
Damit die Erbteilung entsprechend den gesetzlichen oder vereinbarten Rahmenbedingungen vorgenommen werden kann, muss festgelegt werden, welcher Wert für das Grundstück angerechnet wird.
Dabei kann unter Umständen auch die bestehende Hypothekarbelastung berücksichtigt werden.
Einfach gesagt:
„Mit welchem Wert wird die Immobilie bei der Erbteilung angerechnet?“
Die wichtigsten Immobilienwerte im Überblick
1. Marktwert: Was könnte die Immobilie bei einem normalen Verkauf erzielen
2. Fortführungswert: Was ist die Immobilie bei heutiger Nutzung wert?
3. Gebäudeversicherungswert: Für welchen Betrag muss das Gebäude versichert werden?
4. Nutzungswert: Was ist die Immobilie für eine bestimmte Nutzung wert?
5. Alternativer Nutzungswert: Was könnte die Immobilie bei einer anderen Nutzung wert sein?
6. Landwirtschaftlicher Ertragswert: Welchen Wert hat die Immobilie aufgrund ihres landwirtschaftlichen Ertrags?
7. Liebhaberwert: was ist die Immobilie für einen besonders interessierten Käufer wert?
8. Liquidationswert: Was lässt sich bei einer Verwertung erzielen?
9. Steuerwert: Welcher Wert wird für die steuerlichen Zwecke angesetzt?
10.
Zwangsverkaufswert: Was könnte bei einem sehr schnellen Verkauf erzielt werden?
11.
Anrechnungswert: Mit welchem Wert wird die Immobilie beispielsweise bei einer Erbteilung berücksichtigt?
Fazit: Der Wert einer Immobilie hängt vom Zweck ab
Wenn jemand fragt:
„Was ist meine Immobilie wert?“ ist die Antwort deshalb nicht immer einfach eine Zahl.
Entscheidend ist zunächst die Frage:
„Für welchen Zweck soll die Immobilie bewertet werden?“
Für einen geplanten Verkauf ist in der Regel der Marktwert entscheidend. Bei einer Versicherung steht der Gebäudeversicherungswert im Mittelpunkt. Bei einer Erbschaft kann der Anrechnungswert relevant sein. Und bei einer möglichen Umnutzung kann es interessant sein, das zusätzliche Potenzial über einen alternativen Nutzungswert zu betrachten.
Die verschiedenen Immobilienwerte sind deshalb keine widersprüchlichen Angaben.
Sie betrachten dieselbe Immobilie lediglich aus unterschiedlichen Perspektiven.
Wer seine Immobilie verkaufen, vermieten, vererben oder weiterentwickeln möchte, sollte deshalb immer zuerst klären, welcher Wert für die jeweilige Situation relevant ist.
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Eine fundierte Immobilienbewertung schafft Klarheit und bildet eine wichtige Grundlage für die nächsten Entscheidungen.
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