Beim Baurecht gehören Boden und Gebäude unterschiedlichen Eigentümern. Der Baurechtsgeber bleibt Eigentümer des Grundstücks, während der Baurechtsnehmer das Recht erhält, darauf ein Gebäude zu erstellen, zu besitzen und zu nutzen. Dafür bezahlt er in der Regel einen Baurechtszins.
Für Käufer, Verkäufer, Gemeinden, Investoren und gemeinnützige Wohnbauträger sind deshalb insbesondere Baurechtsvertrag, Baurechtszins, Restlaufzeit, Heimfall, Vorkaufsrechte, Bewertung und Finanzierung entscheidend.
Was ist ein Baurecht?
Normalerweise gilt in der Schweiz das sogenannte Akzessionsprinzip.
Es besagt vereinfacht:
Das Gebäude gehört grundsätzlich dem Eigentümer des Grundstücks, auf dem es steht.
Das Baurecht bildet eine Ausnahme von diesem Prinzip. Es ermöglicht, das Eigentum am Gebäude vom Eigentum am Boden zu trennen.
Damit entstehen zwei Eigentümer:
- Baurechtsgeber: Eigentümer des Grundstücks
- Baurechtsnehmer: Eigentümer des Gebäudes
Der Baurechtsnehmer darf das Grundstück während der vereinbarten Laufzeit entsprechend dem Vertrag nutzen und bebauen.
Ein selbstständiges und dauerndes Baurecht kann als eigenes Grundstück im Grundbuch eingetragen werden. Dadurch kann es grundsätzlich verkauft, übertragen und mit Grundpfandrechten belastet werden.
Ein solches Baurecht wird für mindestens 30 und höchstens 100 Jahre begründet.
Der Baurechtsvertrag
Der Baurechtsvertrag ist das zentrale Dokument eines Baurechts. Er regelt, was während der teilweise jahrzehntelangen Laufzeit gilt.
Wichtige Bestandteile sind insbesondere:
- Dauer und Fläche des Baurechts
- zulässige Nutzung und bauliche Möglichkeiten
- Höhe und Berechnung des Baurechtszinses
- Anpassung des Baurechtszinses
- Unterhalt und Versicherungen
- Übertragbarkeit
- Vorkaufs-, Kauf- und Verkaufsrechte
- Finanzierung und Grundpfandrechte
- Heimfall und Heimfallentschädigung
- mögliche Verlängerung
- Folgen bei Vertragsverletzungen
Entscheidend ist deshalb nicht nur, wie der Vertrag heute funktioniert, sondern auch, welche finanziellen Folgen er in 20, 40 oder 80 Jahren haben kann.
Der Baurechtszins
Da der Baurechtsnehmer den Boden nicht kauft, bezahlt er für dessen Nutzung grundsätzlich einen Baurechtszins.
Vereinfacht:
Landwert × Baurechtszinssatz = Baurechtszins
Beispiel:
Landwert: CHF 2 Mio.
Baurechtszinssatz: 3 %
→ CHF 60'000 Baurechtszins pro Jahr
In der Praxis ist die Berechnung allerdings komplexer. Entscheidend ist vor allem, wie der Landwert bestimmt wird und wie sich der Baurechtszins während der Laufzeit verändert.
Welche Baurechtszinsmodelle gibt es?
Je nach Vertrag kommen unterschiedliche Modelle infrage.
Klassisches Modell
Der Baurechtszins wird grundsätzlich aus dem Landwert und einem vereinbarten Zinssatz berechnet. Anpassungen können beispielsweise an den Landesindex der Konsumentenpreise, den Referenzzinssatz oder die Entwicklung des Landwerts gekoppelt sein.
Stadtzürcher Modell
Das Stadtzürcher Modell ist ein spezifisches Modell der Stadt Zürich und berücksichtigt eigene Vorgaben zur Ermittlung des Landwerts und zur Berechnung des Baurechtszinses. Es spielt insbesondere im Zusammenhang mit gemeinnützigem Wohnungsbau eine Rolle.
Basler Modell
Beim Basler beziehungsweise partnerschaftlichen Modell werden Land und Gebäude gemeinsam betrachtet. Der Baurechtszins orientiert sich am Verhältnis des Landwerts zum Gesamtwert von Land und Gebäude sowie am Nettoertrag.
Vereinfacht:
Baurechtszins = Nettoertrag × Landwert / (Landwert + Gebäudewert)
Damit werden Chancen und Risiken stärker zwischen Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer verteilt.
Ertragsbasiertes Modell
Hier orientiert sich der Baurechtszins an den Erträgen der Liegenschaft. Steigen beispielsweise die Mieterträge, kann auch der Baurechtszins steigen.
Das Modell eignet sich insbesondere für vermietete Liegenschaften, da die Erträge relativ objektiv messbar sind.
Zürcher Modell der Einmalzahlung
Hier werden die zukünftigen Baurechtszinszahlungen berechnet und auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst. Der daraus resultierende Barwert wird als einmalige Zahlung geleistet.
Der Baurechtsnehmer zahlt somit die wirtschaftliche Belastung nicht laufend, sondern im Wesentlichen zu Beginn.
Warum die Anpassung des Baurechtszinses entscheidend ist
Bei einem Baurecht mit 80 oder 100 Jahren Laufzeit kann niemand genau vorhersehen, wie sich Zinsen, Inflation, Landpreise, Mieten und Immobilienwerte entwickeln.
Deshalb ist die Anpassung des Baurechtszinses besonders wichtig.
Zu prüfen sind beispielsweise:
- Anpassungsintervall
- Referenzgrössen
- Indexierung
- Landwertanpassung
- Ober- oder Untergrenzen
- Ventilklauseln
Eine
Ventilklausel kann verhindern, dass der Baurechtszins bei starken wirtschaftlichen Veränderungen übermässig steigt und dadurch beispielsweise die Tragbarkeit eines Wohnbauprojekts gefährdet.
Bewertung einer Baurechtsliegenschaft
Eine Baurechtsliegenschaft lässt sich nicht einfach wie eine Immobilie im Volleigentum bewerten.
Neben dem Gebäude müssen unter anderem berücksichtigt werden:
- Landwert
- Gebäudewert
- Baurechtszins
- Restlaufzeit
- zukünftige Baurechtszinsentwicklung
- Mieterträge
- Unterhalts- und Sanierungskosten
- Finanzierung
- Heimfall
- Heimfallentschädigung
- Nutzungsbeschränkungen
Eine wichtige Methode ist die Discounted-Cashflow-Methode (DCF).
Was bedeutet Discounted Cash Flow?
„Discounted Cash Flow“ bedeutet
abgezinste Zahlungsströme.
Die Grundidee:
Geld, das heute zur Verfügung steht, ist mehr wert als derselbe Betrag in der Zukunft.
Bei einer DCF-Bewertung werden deshalb zukünftige Einnahmen und Ausgaben auf ihren heutigen Wert zurückgerechnet.
Dabei werden beispielsweise berücksichtigt:
Einnahmen:
Mieten und sonstige Erträge
Ausgaben:
Unterhalt, Verwaltung, Sanierungen, Investitionen und Baurechtszins
Zusätzlich wird berücksichtigt, was am Ende der Baurechtsdauer passiert, beispielsweise eine Heimfallentschädigung.
Was ist der Diskontierungssatz?
Der Diskontierungssatz ist der Zinssatz, mit dem zukünftige Zahlungsströme auf ihren heutigen Wert abgezinst werden.
Er berücksichtigt vereinfacht:
Zeitwert des Geldes + Risiko der Investition
Je höher der Diskontierungssatz, desto stärker werden zukünftige Zahlungen abgewertet.
Beispiel:
CHF 100'000 in einem Jahr entsprechen bei einem Diskontierungssatz von 5 % heute rund CHF 95'238.
Bei Baurechten kann ein höheres Risiko – beispielsweise eine kurze Restlaufzeit oder eine unsichere Baurechtszinsentwicklung – zu einer höheren Renditeanforderung und damit zu einem höheren Diskontierungssatz führen.
Heimfall: Was passiert am Ende?
Läuft das Baurecht aus, kommt es grundsätzlich zum Heimfall.
Das Gebäude fällt dabei an den Grundstückseigentümer zurück. Boden und Gebäude werden wieder zu einer rechtlichen Einheit.
Für das Gebäude erhält der bisherige Baurechtsnehmer grundsätzlich eine Heimfallentschädigung. Wie diese berechnet wird, richtet sich nach den gesetzlichen und insbesondere den vertraglichen Bestimmungen.
Deshalb sollte bereits beim Abschluss des Baurechtsvertrags geklärt werden:
- Wann tritt der Heimfall ein?
- Wie wird die Entschädigung berechnet?
- Welcher Gebäudewert ist massgebend?
- Gibt es eine Verlängerungsmöglichkeit?
- In welchem Zustand muss das Gebäude übergeben werden?
Die Restlaufzeit und die Heimfallregelung können den Wert und die Finanzierbarkeit eines Baurechts erheblich beeinflussen.
Vorkaufsrecht, Kaufrecht und Verkaufsrecht
Beim Verkauf eines Baurechts ist besonders genau auf bestehende Rechte zu achten.
Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht ermöglicht es dem Berechtigten, bei Eintritt des Vorkaufsfalls anstelle des vorgesehenen Käufers zu erwerben.
Unlimitiertes Vorkaufsrecht:
Der Preis ergibt sich grundsätzlich aus dem mit dem Dritten vereinbarten Geschäft.
Limitiertes Vorkaufsrecht:
Der Preis oder wesentliche Berechnungsgrundlagen sind bereits vertraglich festgelegt beziehungsweise begrenzt.
Kaufrecht
Beim Kaufrecht kann der Berechtigte innerhalb der vereinbarten Frist den Erwerb selbst auslösen.
Verkaufsrecht
Ein Verkaufsrecht kann einer Partei ermöglichen, unter den vereinbarten Voraussetzungen die Übertragung beziehungsweise den Verkauf zu verlangen.
Wichtig: Welche Rechte tatsächlich bestehen und welche Folgen sie haben, ergibt sich immer aus der konkreten Vertragsgestaltung.
Baurecht und Finanzierung
Ein selbstständiges und dauerndes Baurecht kann grundsätzlich finanziert und mit Grundpfandrechten belastet werden.
Für Banken sind jedoch neben dem Gebäudewert insbesondere folgende Punkte wichtig:
- Restlaufzeit
- Höhe und Entwicklung des Baurechtszinses
- Heimfallregelung
- Heimfallentschädigung
- Übertragbarkeit
- wirtschaftliche Tragbarkeit
Ein langfristig gesicherter und nachvollziehbarer Baurechtsvertrag kann deshalb für die Finanzierung entscheidend sein.
Finanzierungshilfen des Bundes
Für den
gemeinnützigen Wohnungsbau bestehen zusätzliche Förderinstrumente des Bundes.
Fonds de roulement
Der Fonds de roulement ermöglicht gemeinnützigen Wohnbauträgern zinsgünstige Darlehen,
unter anderem für Neubauten, Erneuerungen und den Erwerb von Liegenschaften oder Bauland.
Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft HBG
Die HBG unterstützt gemeinnützige Wohnbauträger mit Bürgschaften, wodurch Finanzierungen erleichtert werden können.
Emissionszentrale EGW
Die EGW beschafft Kapital über Anleihen und stellt dieses gemeinnützigen Wohnbauträgern für langfristige Finanzierungen zur Verfügung. Die Anleihen werden vom Bund verbürgt.
Die Förderung richtet sich grundsätzlich an gemeinnützige Wohnbauträger und ist deshalb nicht automatisch für private Investoren verfügbar.
Zusätzlich können Kantone und Gemeinden eigene Förderprogramme, Darlehen, Beiträge, Bürgschaften oder vergünstigtes Bauland anbieten.
Wer unterstützt bei einem Baurecht?
Bei einem komplexen Baurecht kann die Zusammenarbeit verschiedener Fachstellen sinnvoll sein:
Notariat
Für öffentliche Beurkundung und grundbuchliche Umsetzung.
Spezialisierte Rechtsberatung
Für Vertragsgestaltung und Prüfung von Vorkaufsrechten, Heimfall, Übertragbarkeit, Haftung und weiteren rechtlichen Fragen.
Immobilienbewerter / Immobilienberater
Für Landwert, Baurechtszins, DCF-Bewertung, Diskontierungssatz und Wirtschaftlichkeitsberechnungen.
Bundesamt für Wohnungswesen (BWO)
Für Grundlagen, Empfehlungen und Informationen zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus.
Wohnbaugenossenschaften Schweiz und
WOHNEN SCHWEIZ
Für Beratung und Unterstützung gemeinnütziger Wohnbauträger, unter anderem bei rechtlichen, baulichen und finanziellen Fragen.
Gerade bei einem neuen Baurechtsprojekt sollte die Finanzierbarkeit möglichst vor Unterzeichnung des Baurechtsvertrags geprüft werden.
Baurecht als Instrument für Gemeinden und Wohnungsbau
Baurechte sind nicht nur für private Investoren interessant. Auch Städte und Gemeinden nutzen sie als Instrument der Boden- und Wohnraumpolitik.
Statt ein Grundstück zu verkaufen, kann die öffentliche Hand es beispielsweise einer Wohnbaugenossenschaft im Baurecht überlassen.
So bleibt der Boden im öffentlichen Eigentum, während gleichzeitig Wohnraum geschaffen werden kann. Gleichzeitig erhält die Gemeinde einen langfristigen Baurechtszins und kann über den Baurechtsvertrag bestimmte Nutzungen sicherstellen.
Gerade für den gemeinnützigen und preisgünstigen Wohnungsbau kann das Baurecht deshalb eine wichtige Alternative zum Verkauf von Grundstücken sein.
Checkliste: Was sollte vor einem Baurecht geprüft werden?
Vertrag
☐ Baurechtsdauer und Restlaufzeit
☐ Nutzung und bauliche Möglichkeiten
☐ Übertragbarkeit
☐ Vorkaufs-, Kauf- und Verkaufsrechte
☐ Verlängerungsmöglichkeiten
Baurechtszins
☐ aktueller Baurechtszins
☐ Berechnungsmodell
☐ Landwert
☐ Zinssatz
☐ Anpassungsmechanismus
☐ Indexierung
☐ Ventilklausel
Gebäude
☐ Zustand
☐ Sanierungsbedarf
☐ zukünftige Investitionen
☐ Mieterträge
☐ Unterhalt und Versicherungen
Heimfall
☐ Zeitpunkt
☐ Heimfallentschädigung
☐ Berechnungsmethode
☐ Übergabebedingungen
Finanzierung & Bewertung
☐ Bankfinanzierung
☐ Grundpfandrechte
☐ Tragbarkeit
☐ DCF-Bewertung
☐ Diskontierungssatz
☐ mögliche Fördermittel
Fazit
Ein Baurecht ermöglicht es, ein Gebäude zu besitzen und zu nutzen, ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein. Dadurch kann der anfängliche Kapitalbedarf gegenüber einem Grundstückskauf reduziert werden – gleichzeitig entsteht mit dem Baurechtszins eine laufende finanzielle Verpflichtung.
Für die tatsächliche Wirtschaftlichkeit ist deshalb nicht nur der heutige Baurechtszins entscheidend. Restlaufzeit, Anpassungsmechanismus, Heimfall, Heimfallentschädigung, Vorkaufsrechte, Finanzierung und Bewertungsmethode können den Wert einer Baurechtsliegenschaft wesentlich beeinflussen.
Besonders bei langfristigen Baurechten gilt deshalb:
Nicht nur den heutigen Wert betrachten – sondern die gesamte wirtschaftliche Entwicklung über die Laufzeit.
Ein guter Baurechtsvertrag sollte verständlich, transparent, fair, flexibel und langfristig tragfähig sein.
Wer ein Grundstück im Baurecht vergeben, eine Baurechtsliegenschaft kaufen oder verkaufen oder einen bestehenden Baurechtsvertrag prüfen möchte, sollte deshalb rechtliche, immobilienwirtschaftliche und finanzielle Aspekte gemeinsam betrachten.
