In diesem Beitrag erklären wir, was hinter dem Belehnungswert steckt, wie er sich vom Marktwert unterscheidet und welche Bedeutung er für die Finanzierung einer Immobilie hat.
Was ist der Belehnungswert?
Der Belehnungswert gibt an, welchen langfristigen Wert eine Immobilie für die Finanzierung hat. Kurzfristige Schwankungen am Immobilienmarkt werden dabei nicht vollständig berücksichtigt.
Im Gegensatz zum Marktwert steht dabei nicht die Frage im Vordergrund, welchen Preis eine Immobilie aktuell auf dem Markt erzielen könnte. Vielmehr soll der Belehnungswert einen langfristig nachhaltigen und stabilen Wert der Immobilie abbilden.
Für eine Bank ist dies besonders wichtig, da die Immobilie bei einer Finanzierung als Sicherheit dient. Der Belehnungswert soll deshalb während der gesamten Kreditlaufzeit eine möglichst verlässliche Grundlage für die Finanzierung darstellen.
Belehnungswert und Marktwert – wo liegt der Unterschied?
Die Begriffe Marktwert und Belehnungswert werden im Alltag teilweise gleichgesetzt. Sie verfolgen jedoch unterschiedliche Ziele.
Der Marktwert beschreibt den Wert, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielen kann. Dabei spielen unter anderem die aktuelle Nachfrage, die Lage, die Ausstattung und die Situation auf dem Immobilienmarkt eine Rolle.
Der Belehnungswert hingegen betrachtet den Wert aus einer langfristigeren und vorsichtigeren Perspektive. Kurzfristige Preisentwicklungen oder starke Schwankungen des Immobilienmarktes sollen dabei weniger ins Gewicht fallen.
Deshalb kann der Belehnungswert tiefer liegen als der aktuelle Marktwert einer Immobilie.
Ein einfaches Beispiel
Eine Immobilie wird aufgrund ihrer Lage, Grösse, Ausstattung und der aktuellen Marktsituation mit einem Marktwert von CHF 1’000’000 eingeschätzt.
Für die Finanzierung kann die Bank jedoch einen tieferen Belehnungswert zugrunde legen. Damit wird berücksichtigt, dass sich Immobilienpreise im Laufe der Zeit verändern können und der aktuelle Marktpreis nicht zwangsläufig dauerhaft bestehen bleibt.
Das Beispiel zeigt: Marktwert und Belehnungswert sind nicht automatisch identisch.
Warum ist der Belehnungswert für die Finanzierung wichtig?
Der Belehnungswert spielt insbesondere bei der Finanzierung von Immobilien eine wichtige Rolle. Für eine Bank stellt die Immobilie eine Sicherheit für das gewährte Darlehen dar.
Bei der Prüfung einer Finanzierung wird deshalb nicht nur betrachtet, wie viel eine Immobilie aktuell wert sein könnte. Die Bank prüft auch, welchen Wert sie für die Immobilie als Sicherheit für die Finanzierung ansetzt.
Ein entsprechend vorsichtig ermittelter Belehnungswert trägt dazu bei, das Risiko von Wertschwankungen zu berücksichtigen.
Für Käufer und Eigentümer bedeutet das: Der Preis einer Immobilie allein sagt noch nicht aus, wie eine Bank die Immobilie im Rahmen einer Finanzierung bewertet.
Wie wird der Belehnungswert bestimmt?
Die konkrete Ermittlung des Belehnungswertes kann je nach Immobilie und Finanzinstitut unterschiedlich ausfallen.
Grundsätzlich werden verschiedene Faktoren betrachtet, die für den nachhaltigen Wert einer Immobilie relevant sind.
Dazu gehören beispielsweise:
- die Lage und das Grundstück
- die Art und Nutzung der Immobilie
- Grösse und Zustand des Gebäudes
- die bauliche Qualität und Ausstattung
- die langfristige Wertentwicklung
- bei Renditeobjekten auch die nachhaltigen Erträge
Dabei geht es nicht darum, einen möglichst hohen Wert anzusetzen. Vielmehr soll eine realistische und langfristig tragfähige Grundlage für die Finanzierung geschaffen werden.
Was bedeutet der Belehnungswert für Eigentümer?
Für Eigentümer ist es wichtig, den Belehnungswert nicht mit dem aktuellen Verkaufspreis oder Marktwert der Immobilie gleichzusetzen.
Gerade bei steigenden Immobilienpreisen kann der Marktwert deutlich höher ausfallen als der Wert, den eine Bank für die Finanzierung zugrunde legt. Umgekehrt können sich Veränderungen am Immobilienmarkt auch auf die Einschätzung einer Immobilie auswirken.
Wer eine Immobilie kaufen, verkaufen, neu finanzieren oder eine bestehende Finanzierung anpassen möchte, sollte deshalb wissen, welche unterschiedlichen Werte bei einer Immobilie eine Rolle spielen.
Der Belehnungswert ist nicht der einzige Immobilienwert
Neben dem Belehnungswert gibt es weitere Werte, die bei der Immobilienbewertung verwendet werden können. Dazu gehören beispielsweise der Steuerwert, Liquidationswert, Zwangsverkaufswert, Liebhaberwert oder Anrechnungswert.
Diese Werte haben jeweils einen unterschiedlichen Zweck und sind deshalb nicht direkt miteinander vergleichbar.
Welcher Wert relevant ist, hängt immer davon ab, für welchen Zweck die Immobilie bewertet wird.
Wie MyWinvest Sie unterstützen kann
Die Bewertung einer Immobilie ist die Grundlage für viele wichtige Entscheidungen – sei es bei einem Verkauf, einer Finanzierung, einer Neuorientierung oder einer langfristigen Planung.
Bei MyWinvest unterstützen wir Eigentümerinnen und Eigentümer dabei, den Wert ihrer Immobilie realistisch einzuschätzen und die verschiedenen Bewertungsansätze richtig einzuordnen. Dabei betrachten wir nicht nur einzelne Zahlen, sondern berücksichtigen die individuellen Eigenschaften der Immobilie sowie die aktuelle Marktsituation.
Sie möchten wissen, welchen Wert Ihre Immobilie aktuell hat oder welche Faktoren bei einer Bewertung berücksichtigt werden? Gerne begleiten wir Sie persönlich und stehen Ihnen bei Fragen rund um die Immobilienbewertung und den Verkauf Ihrer Immobilie zur Seite.
Fazit
Der Belehnungswert ist ein wichtiger Bestandteil der Immobilienfinanzierung. Während der Marktwert vor allem die aktuelle Situation am Immobilienmarkt widerspiegelt, verfolgt der Belehnungswert einen langfristigeren und vorsichtigeren Ansatz.
Für Eigentümer und Käufer lohnt es sich deshalb, die verschiedenen Immobilienwerte zu kennen und ihre jeweilige Bedeutung zu verstehen. Denn der Wert einer Immobilie ist nicht immer gleich dem Wert, den eine Bank für die Finanzierung zugrunde legt.
Wer den Wert einer Immobilie realistisch einschätzen möchte, sollte deshalb immer berücksichtigen, für welchen Zweck die Bewertung vorgenommen wird.
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Belehnungswert?
Der Marktwert beschreibt den Wert, den eine Immobilie unter normalen Bedingungen aktuell am Markt erzielen könnte. Der Belehnungswert verfolgt dagegen einen langfristigeren Ansatz und soll möglichst unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen eine stabile Grundlage für die Finanzierung darstellen.
Warum kann der Belehnungswert tiefer als der Marktwert sein?
Der Belehnungswert berücksichtigt die langfristige Werthaltigkeit einer Immobilie. Da kurzfristige Preissteigerungen am Immobilienmarkt nicht automatisch als nachhaltig betrachtet werden, kann der Belehnungswert unter dem aktuellen Marktwert liegen.
Wer bestimmt den Belehnungswert?
Der Belehnungswert wird im Rahmen der Finanzierungsprüfung durch das jeweilige Finanzinstitut beziehungsweise anhand der dort angewendeten Bewertungsgrundlagen bestimmt. Die konkrete Vorgehensweise kann je nach Bank und Immobilie unterschiedlich sein.
Hat der Belehnungswert Einfluss auf meine Hypothek?
Ja. Der Belehnungswert ist für die Bank eine wichtige Grundlage bei der Beurteilung einer Immobilienfinanzierung, da die Immobilie als Sicherheit für die Hypothek dient. Wie hoch eine Finanzierung ausfallen kann, hängt jedoch nicht allein vom Belehnungswert ab. Auch weitere Faktoren wie Eigenmittel und Tragbarkeit spielen eine wichtige Rolle.
Kann sich der Belehnungswert einer Immobilie verändern?
Eine Immobilie und ihre Rahmenbedingungen können sich im Laufe der Zeit verändern. Auch bei einer erneuten Bewertung können andere Grundlagen oder Bewertungsansätze zu einer veränderten Einschätzung führen. Ob und wann eine Anpassung erfolgt, hängt unter anderem vom Finanzierungsanlass und vom jeweiligen Finanzinstitut ab.
