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Baurecht in der Schweiz: Was Eigentümer, Käufer und Investoren wissen müssen

Mon, 07 Sep 2026 06:09:50 GMT

Ein Grundstück nutzen, ohne es zu kaufen – das Schweizer Baurecht macht es möglich. Doch hinter dem scheinbar einfachen Prinzip steckt eine komplexe rechtliche und wirtschaftliche Struktur.

Beim Baurecht gehören Boden und Gebäud e unterschiedlichen Eigentümern. Der Baurechtsgeber bleibt Eigentümer des Grundstücks, während der Baurechtsnehmer das Recht erhält, darauf ein Gebäude zu erstellen, zu besitzen und zu nutzen. Dafür bezahlt er in der Regel einen Baurechtszins.

Für Käufer, Verkäufer, Gemeinden, Investoren und gemeinnützige Wohnbauträger sind deshalb insbesondere Baurechtsvertrag, Baurechtszins, Restlaufzeit, Heimfall, Vorkaufsrechte, Bewertung und Finanzierung entscheidend.

Was ist ein Baurecht?

Normalerweise gilt in der Schweiz das sogenannte Akzessionsprinzip.

Es besagt vereinfacht:

Das Gebäude gehört grundsätzlich dem Eigentümer des Grundstücks, auf dem es steht.

Das Baurecht bildet eine Ausnahme von diesem Prinzip. Es ermöglicht, das Eigentum am Gebäude vom Eigentum am Boden zu trennen.

Damit entstehen zwei Eigentümer:

Baurechtsgeber: Eigentümer des Grundstücks
Baurechtsnehmer: Eigentümer des Gebäudes

Der Baurechtsnehmer darf das Grundstück während der vereinbarten Laufzeit entsprechend dem Vertrag nutzen und bebauen.

Ein selbstständiges und dauerndes Baurecht kann als eigenes Grundstück im Grundbuch eingetragen werden. Dadurch kann es grundsätzlich verkauft, übertragen und mit Grundpfandrechten belastet werden.

Ein solches Baurecht wird für mindestens 30 und höchstens 100 Jahre begründet.

Der Baurechtsvertrag

Der Baurechtsvertrag ist das zentrale Dokument eines Baurechts. Er regelt, was während der teilweise jahrzehntelangen Laufzeit gilt.

Wichtige Bestandteile sind insbesondere:

Dauer und Fläche des Baurechts
zulässige Nutzung und bauliche Möglichkeiten
Höhe und Berechnung des Baurechtszinses
Anpassung des Baurechtszinses
Unterhalt und Versicherungen
Übertragbarkeit
Vorkaufs-, Kauf- und Verkaufsrechte
Finanzierung und Grundpfandrechte
Heimfall und Heimfallentschädigung
mögliche Verlängerung
Folgen bei Vertragsverletzungen

Entscheidend ist deshalb nicht nur, wie der Vertrag heute funktioniert, sondern auch, welche finanziellen Folgen er in 20, 40 oder 80 Jahren haben kann.

Der Baurechtszins

Da der Baurechtsnehmer den Boden nicht kauft, bezahlt er für dessen Nutzung grundsätzlich einen Baurechtszins.

Vereinfacht:

Landwert × Baurechtszinssatz = Baurechtszins

Beispiel:

Landwert: CHF 2 Mio.
Baurechtszinssatz: 3 %

→ CHF 60'000 Baurechtszins pro Jahr

In der Praxis ist die Berechnung allerdings komplexer. Entscheidend ist vor allem, wie der Landwert bestimmt wird und wie sich der Baurechtszins während der Laufzeit verändert.

Welche Baurechtszinsmodelle gibt es?

Je nach Vertrag kommen unterschiedliche Modelle infrage.

Klassisches Modell

Der Baurechtszins wird grundsätzlich aus dem Landwert und einem vereinbarten Zinssatz berechnet. Anpassungen können beispielsweise an den Landesindex der Konsumentenpreise, den Referenzzinssatz oder die Entwicklung des Landwerts gekoppelt sein.

Stadtzürcher Modell

Das Stadtzürcher Modell ist ein spezifisches Modell der Stadt Zürich und berücksichtigt eigene Vorgaben zur Ermittlung des Landwerts und zur Berechnung des Baurechtszinses. Es spielt insbesondere im Zusammenhang mit gemeinnützigem Wohnungsbau eine Rolle.

Basler Modell

Beim Basler beziehungsweise partnerschaftlichen Modell werden Land und Gebäude gemeinsam betrachtet. Der Baurechtszins orientiert sich am Verhältnis des Landwerts zum Gesamtwert von Land und Gebäude sowie am Nettoertrag.

Vereinfacht:

Baurechtszins = Nettoertrag × Landwert / (Landwert + Gebäudewert)

Damit werden Chancen und Risiken stärker zwischen Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer verteilt.

Ertragsbasiertes Modell

Hier orientiert sich der Baurechtszins an den Erträgen der Liegenschaft. Steigen beispielsweise die Mieterträge, kann auch der Baurechtszins steigen.

Das Modell eignet sich insbesondere für vermietete Liegenschaften, da die Erträge relativ objektiv messbar sind.

Zürcher Modell der Einmalzahlung

Hier werden die zukünftigen Baurechtszinszahlungen berechnet und auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst. Der daraus resultierende Barwert wird als einmalige Zahlung geleistet.

Der Baurechtsnehmer zahlt somit die wirtschaftliche Belastung nicht laufend, sondern im Wesentlichen zu Beginn.

Warum die Anpassung des Baurechtszinses entscheidend ist

Bei ein em Baurecht mit 80 oder 100 Jahren Laufzeit kann niemand genau vorhersehen, wie sich Zinsen, Inflation, Landpreise, Mieten und Immobilienwerte entwickeln .

Deshalb ist die Anpassung des Baurechtszinses besonders wichtig.

Zu prüfen sind beispielsweise:

Anpassungsintervall
Referenzgrössen
Indexierung
Landwertanpassung
Ober- oder Untergrenzen
Ventilklauseln

Eine Ventilklausel kan n verhindern, dass der Baurechtszins bei starken wirtschaftlichen Veränderungen übermässig steigt und dadurch beispielsweise die Tragbarkeit eines Wohnbauprojekts gefährdet.

Bewertung einer Baurechtsliegenschaft

Eine Baurechtsliegenschaft lässt sich nicht einfach wie eine Immobilie im Volleigentum bewerten.

Neben dem Gebäude müssen unter anderem berücksichtigt werden:

Landwert
Gebäudewert
Baurechtszins
Restlaufzeit
zukünftige Baurechtszinsentwicklung
Mieterträge
Unterhalts- und Sanierungskosten
Finanzierung
Heimfall
Heimfallentschädigung
Nutzungsbeschränkungen

Eine wichtige Methode i st die Discounted-Cashflow-Methode (DCF).

Was bedeutet Discounted Cash Flow?

„Discounted Cash Flow“ bedeutet abgezinste Zahlungsströme.

Die Grundidee:

Geld, das heute zur Verfügung steht, ist mehr wert als derselbe Betrag in der Zukunft.

Bei einer DCF-Bewertung werden deshalb zukünftige Einnahmen und Ausgaben auf ihren heutigen Wert zurückgerechnet.

Dabei werden beispielsweise berücksichtigt:

Einnahmen:
Mieten und sonstige Erträge

Ausgaben:
Unterhalt, Verwaltung, Sanierungen, Investitionen und Baurechtszins

Zusätzlich wird berücksichtigt, was am Ende der Baurechtsdauer passiert, beispielsweise eine Heimfallentschädigung.

Was ist der Diskontierungssatz?

D er Diskontierungssatz ist der Zinssatz, mit dem zukünftige Zahlungsströme auf ihren heutigen Wert abgezinst werden.

Er berücksichtigt vereinfacht:

Zeitwert des Geldes + Risiko der Investition

Je höher der Diskontierungssatz, desto stärker werden zukünftige Zahlungen abgewertet.

Beispiel:

CHF 100'000 in einem Jahr entsprechen bei einem Diskontierungssatz von 5 % heute rund CHF 95'238.

Bei Baurechten kann ein höheres Risiko – beispielsweise eine kurze Restlaufzeit oder eine unsichere Baurechtszinsentwicklung – zu einer höheren Renditeanforderung und damit zu einem höheren Diskontierungssatz führen.

Heimfall: Was passiert am Ende?

Läuft da s Baurecht aus, kommt es grundsätzlich zum Heimfall.

Das Gebäude fällt dabei an den Grundstückseigentümer zurück. Boden und Gebäude werden wieder zu einer rechtlichen Einheit.

Für das Gebäude erhält der bisherige Baurechtsnehmer grundsätzlich eine Heimfallentschädigung. Wie diese berechnet wird, richtet sich nach den gesetzlichen und insbesondere den vertraglichen Bestimmungen.

Deshalb sollte bereits beim Abschluss des Baurechtsvertrags geklärt werden:

Wann tritt der Heimfall ein?
Wie wird die Entschädigung berechnet?
Welcher Gebäudewert ist massgebend?
Gibt es eine Verlängerungsmöglichkeit?
In welchem Zustand muss das Gebäude übergeben werden?

Die Restlaufzeit und die Heimfallregelung kö nnen den Wert und die Finanzierbarkeit eines Baurechts erheblich beeinflussen.

Vorkaufsrecht, Kaufrecht und Verkaufsrecht

Beim Verkauf eines Baurechts ist besonders genau auf bestehende Rechte zu achten.

Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht ermöglicht es dem Berechtigten, bei Eintritt des Vorkaufsfalls anstelle des vorgesehenen Käufers zu erwerben.

Unlimitiertes Vorkaufsrecht:
Der Preis ergibt sich grundsätzlich aus dem mit dem Dritten vereinbarten Geschäft.

Limitiertes Vorkaufsrecht:
Der Preis oder wesentliche Berechnungsgrundlagen sind bereits vertraglich festgelegt beziehungsweise begrenzt.

Kaufrecht

Beim Kaufrecht kann der Berechtigte innerhalb der vereinbarten Frist den Erwerb selbst auslösen.

Verkaufsrecht

Ein Verkaufsrecht kann einer Partei ermöglichen, unter den vereinbarten Voraussetzungen die Übertragung beziehungsweise den Verkauf zu verlangen.

Wichtig: Welche Rechte tatsächlich bestehen und welche Folgen sie haben, ergibt sich immer aus der konkreten Vertragsgestaltung.

Baurecht und Finanzierung

Ein selbstständiges und dauerndes Baurecht kann grundsätzlich finanziert und mit Grundpfandrechten belastet werden.

Für Banken sind jedoch neben dem Gebäudewert insbesondere folgende Punkte wichtig:

Restlaufzeit
Höhe und Entwicklung des Baurechtszinses
Heimfallregelung
Heimfallentschädigung
Übertragbarkeit
wirtschaftliche Tragbarkeit

Ein langfristig gesicherter und nachvollziehbarer Baurechtsvertrag kann deshalb für die Finanzierung entscheidend sein.

Finanzierungshilfen des Bundes

Für den gemeinnützigen Wohnungsbau bestehen zusätzliche Förderinstrumente des Bundes.

Fonds de roulement

Der Fonds de roulement ermöglicht gemeinnützigen Wohnbauträgern zinsgünstige Darlehen, unter anderem für Neubauten, Erneuerungen und den Erwerb von Liegenschaften oder Bauland.

Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft HBG

Die HBG unterstützt gemeinnützige Wohnbauträ ger mit Bürgschaften, wod urch Finanzierungen erleichtert werden können.

Emissionszentrale EGW

Die EGW beschafft Kapital über Anleihen und stellt dieses gemeinnützigen Wohnbauträgern für langfristige Finanzierungen zur Verfügung. Die Anleihen werden vom Bund verbürgt.

Die Förderung richt et sich grundsätzlich an gemeinnützige Wohnbauträger und ist deshalb nicht automatisch für private Investoren verfügbar.

Zusätzlich können Kantone und Gemeinden eigene Förderprogramme, Darlehen, Beiträge, Bürgschaften oder vergünstigtes Bauland anbieten.

Wer unterstützt bei einem Baurecht?

Bei einem komplexen Baurecht kann die Zusammenarbeit verschiedener Fachstellen sinnvoll sein:

Notariat
Für öffentliche Beurkundung und grundbuchliche Umsetzung.

Spezialisierte Rechtsberatung
Für Vertragsgestaltung und Prüfung von Vorkaufsrechten, Heimfall, Übertragbarkeit, Haftung und weiteren rechtlichen Fragen.

Immobilienbewerter / Immobilienberater
Für Landwert, Baurechtszins, DCF-Bewertung, Diskontierungssatz und Wirtschaftlichkeitsberechnungen.

Bundesamt für Wohnungswesen (BWO)
Für Grundlagen, Empfehlungen und Informationen zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus.

Wohnbaugenossenschaften Schweiz und WOHNEN SCHWEIZ
Für Beratung und Unterstützung gemeinnütziger Wohnbauträger, unter anderem bei rechtlichen, baulichen und finanziellen Fragen.

Gerade bei einem neuen Baurechtsprojekt sollte d ie Finanzierbarkeit möglichst vor Unterzeichnung des Baurechtsvertrags ge prüft werden.

Baurecht als Instrument für Gemeinden und Wohnungsbau

Baurechte sind nic ht nur für private Investoren interessant. Auch Städte und Gemeinden nutzen sie als Instrument der Boden- und Wohnraumpolitik.

Statt ein Grundstück zu verkaufen, kann die öffentliche Hand es beispielsweise einer Wohnbaugenossenschaft im Baurecht überlassen.

So bleibt der Boden im öffentlichen Eigentum, während gleichzeitig Wohnraum geschaffen werden kann. Gleichzeitig erhält die Gemeinde einen langfristigen Baurechtszins und kann über den Baurechtsvertrag bestimmte Nutzungen sicherstellen.

Gerade für den gemeinnützigen und preisgünstigen Wohnungsbau kann das Baurecht deshalb eine wichtige Alternative zum Verkauf von Grundstücken sein.

Checkliste: Was sollte vor einem Baurecht geprüft werden?

Vertrag

☐ Baurechtsdauer und Restlaufzeit
☐ Nutzung und bauliche Möglichkeiten
☐ Übertragbarkeit
☐ Vorkaufs-, Kauf- und Verkaufsrechte
☐ Verlängerungsmöglichkeiten

Baurechtszins

☐ aktueller Baurechtszins
☐ Berechnungsmodell
☐ Landwert
☐ Zinssatz
☐ Anpassungsmechanismus
☐ Indexierung
☐ Ventilklausel

Gebäude

☐ Zustand
☐ Sanierungsbedarf
☐ zukünftige Investitionen
☐ Mieterträge
☐ Unterhalt und Versicherungen

Heimfall

☐ Zeitpunkt
☐ Heimfallentschädigung
☐ Berechnungsmethode
☐ Übergabebedingungen

Finanzierung & Bewertung

☐ Bankfinanzierung
☐ Grundpfandrechte
☐ Tragbarkeit
☐ DCF-Bewertung
☐ Diskontierungssatz
☐ mögliche Fördermittel

Fazit

Ein Baurecht ermöglicht es, ein Gebäude zu besitzen und zu nutzen, ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein. Dadurch kann der anfängliche Kapitalbedarf gegenüber einem Grundstückskauf reduziert werden – gleichzeitig entsteht mit dem Baurechtszins eine laufende finanzielle Verpflichtung.

Für die tatsächliche Wirtschaftlichkeit ist deshalb nicht nur der heutige Baurechtszins entscheidend. Restlaufzeit, Anpassungsmechanismus, Heimfall, Heimfallentschädigung, Vorkaufsrechte, Finanzierung und Bewertungsmethode können den Wert einer Baurechtsliegenschaft wesentlich beeinflussen.

Besonders bei langfristigen Baurechten gilt deshalb:

Nicht nur den heutigen Wert betrachten – sondern die gesamte wirtschaftliche Entwicklung über die Laufzeit.

Ein guter Baurechtsvertrag sollte verständlich, transparent, fair, flexibel und langfristig tragfähig sein.

Wer ein Grundstück im Baurecht vergeben, eine Baurechtsliegenschaft kaufen oder verkaufen oder einen bestehenden Baurechtsvertrag prüfen möchte, sollte deshalb rechtliche, immobilienwirtschaftliche und finanzielle Aspekte gemeinsam betrachten.

Immobilienwerte einfach erklärt: Warum eine Immobilie nicht nur einen Wert hat

Fri, 28 Aug 2026 07:52:16 GMT

Was ist eine Immobilie eigentlich wert?

Diese Frage klingt zunächst ganz einfach. In der Praxis ist die Antwort jedoch nicht immer eindeutig. Denn eine Immobilie kann je nach Situation und Bewertungszweck unterschiedliche Werte haben.

Für einen Eigentü mer, der seine Immobilie verkaufen möchte, ist beispielsweise der Marktwert entscheidend. Eine Versicherung betrachtet dagegen den Wert des Gebäudes aus einer anderen Perspektive. Bei einer Erbschaft kann wiederum ein Anrechnungswert relevant sein. Für eine Bank ist wiederum ein anderer Wert entscheidend: der Belehnungswert. Dieser spielt insbesondere bei der Finanzierung einer Immobilie eine wichtige Rolle. Da wir zu dem Belehnungswert bereits einen Blogbeitrag gewidmet haben, gehen wir an dieser Stelle nicht näher darauf ein und erklären deshalb die weiteren Immobilienwerte, die Eigentümer kennen sollten.

Doch was bedeuten diese verschiedenen Immobilienwerte genau?

Wir erklären die wichtigsten Begriffe verständlich und anhand einfacher Beispiele.

Warum gibt es überhaupt verschiedene Immobilienwerte?

Stellen Sie sich vor, ein Einfamilienhaus steht in der Ostschweiz und soll bewertet werden.

Ein potenzieller Käufer möchte wissen:

„Wie viel ist das Haus aktuell auf dem Markt wert?“

Die Gebäudeversicherung stellt hingegen eine ganz andere Frage:

„Für welchen Betrag muss das Gebäude versichert sein?“

Bei einer Erbteilung wiederum geht es darum:

„Mit welchem Wert wird das Haus innerhalb des Nachlasses angerechnet?“

Und wenn die Immobilie möglichst schnell verkauft werden muss, stellt sich erneut eine andere Frage:

„Welcher Preis lässt sich unter Zeitdruck wahrscheinlich erzielen?“

Genau deshalb gibt es nicht den einen universellen Immobilienwert.

Der richtige Wert hängt immer davon ab, wofür die Immobilie bewertet wird.

1. Marktwert – Was ist die Immobilie bei einem normalen Verkauf wert?

Der Marktwert ist für Eigentümer und Käufer meist der bekannteste und wichtigste Immobilienwert.

Er beschreibt vereinfacht den Wert, der bei einem Verkauf unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden kann.

Dabei spielen unter anderem folgende Faktoren eine Rolle:

Lage und Standort
Grundstücks- und Wohnfläche
Baujahr und Zustand
Ausstattung und Ausbaustandard
Nachfrage auf dem regionalen Immobilienmarkt
vergleichbare Immobilien und Verkäufe
aktuelle Marktsituation

Einfach gesagt:

Der Marktwert beantwortet die Frage: „Was könnte meine Immobilie bei einem normalen Verkauf ungefähr erzielen?“

Gerade beim Verkauf ist eine realistische Einschätzung entscheidend. Ein zu hoher Angebotspreis kann potenzielle Käufer abschrecken und die Vermarktungsdauer verlängern. Ein zu tiefer Preis kann dagegen dazu führen, dass Eigentümer unnötig auf Verkaufserlös verzichten.

Eine fundierte Marktwertanalyse bildet deshalb eine wichtige Grundlage für die Verkaufsstrategie.

2. Fortführungswert – Was ist die Immobilie bei heutiger Nutzung wert?

Beim Fortführungswert wird eine Immobilie unter Berücksichtigung ihrer aktuellen Nutzung betrachtet.

Mögliche Potenziale durch eine andere Nutzung werden dabei nicht berücksichtigt.

Ein Beispiel:

Eine Liegenschaft wird heute als Bürogebäude genutzt. Obwohl theoretisch auch eine Umnutzung zu Wohnungen denkbar wäre. Beim Fortführungswert wird davon ausgegangen, dass die bisherige Nutzung weitergeführt wird.

Einfach gesagt:

„Was ist die Immobilie wert, wenn sie weiterhin so genutzt wird wie bisher?“

Der Fortführungswert betrachtet somit die Immobilie ausgehend von ihrer bestehenden Nutzung und nicht von möglichen zukünftigen Alternativen.

3. Gebäudeversicherungswert – Wie hoch muss das Gebäude versichert sein?

Der Gebäudeversicherungswert wird häufig mit dem Marktwert einer Immobilie verwechselt. Die beiden Werte verfolgen jedoch einen völlig unterschiedlichen Zweck.

Beim Gebäudeversicherungswert geht es darum, welche Versicherungssumme für das Gebäude festgelegt wird.

Der Wert wird durch die Gebäudeversicherung bestimmt. Umfang und Bewertung können dabei kantonal unterschiedlich sein.

Einfach gesagt:

„Für welchen Betrag muss das Gebäude versichert sein?“

Der Gebäudeversicherungswert sagt deshalb nicht aus, wie viel die gesamte Immobilie beim Verkauf erzielen würde.

4. Nutzungswert – Was ist die Immobilie für eine bestimmte Nutzung wert?

Der Nutzungswert richtet sich nach einer konkreten Nutzung.

Dabei steht nicht unbedingt der Preis im Vordergrund, den ein beliebiger Käufer auf dem freien Markt bezahlen würde. Entscheidend ist vielmehr, welchen Wert die Immobilie für einen bestimmten Nutzer und einen bestimmten Zweck besitzt.

Ein Gebäude kann beispielsweise für einen bestimmten Gewerbebetrieb besonders gut geeignet sein. Für diesen Betrieb kann die Immobilie einen höheren Nutzen haben als für einen anderen Interessenten.

Einfach gesagt:

„Welchen Wert hat diese Immobilie für genau diese Nutzung?“

5. Alternativer Nutzungswert – Welches Potenzial steckt in der Immobilie?

Nicht jede Immobilie wird heute so genutzt, wie es langfristig am sinnvollsten oder wirtschaftlich interessantesten wäre.

Hier kommt der alternative Nutzungswert ins Spiel.

Dabei wird betrachtet, welchen Wert die Immobilie bei einer anderen oder optimierten Nutzung haben könnte. Auch notwendige bauliche Anpassungen können dabei berücksichtigt werden.

Ein Beispiel:

Ein älteres Gewerbegebäude wird heute als Büro genutzt. Eine Umnutzung zu Wohnungen wäre grundsätzlich möglich und wirtschaftlich interessant.

Dann stellt sich die Frage:

„Was könnte die Immobilie wert sein, wenn sie anders oder besser genutzt wird?“

Gerade bei älteren Liegenschaften oder Grundstücken mit Entwicklungspotenzial kann diese Betrachtung interessant sein.

6. Landwirtschaftlicher Ertragswert – Welchen Wert hat ein landwirtschaftliches Grundstück aufgrund seines Ertrags?

Der landwirtschaftliche Ertragswert spielt insbesondere bei landwirtschaftlichen Grundstücken und Betrieben eine Rolle.

Dabei wird betrachtet, welchen Ertrag ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück bei landesüblicher Bewirtschaftung erzielen kann.

Es geht also nicht einfach um den Preis, den ein Grundstück auf dem freien Markt erzielen könnte.

Einfach gesagt:

„Welchen Wert hat das Grundstück aufgrund des Ertrags, den es in der Landwirtschaft erwirtschaften kann?“

Dieser Wert ist insbesondere im Zusammenhang mit dem bäuerlichen Bodenrecht relevant.

7. Liebhaberwert – Wenn eine Immobilie für jemanden besonders wertvoll ist

Der Liebhaberwert zeigt besonders deutlich, dass der Wert einer Immobilie auch von den persönlichen Interessen eines Käufers beeinflusst werden kann.

Eine Immobilie kann für eine bestimmte Person deutlich mehr wert sein als für den durchschnittlichen Marktteilnehmer.

Dafür kann es verschiedene Gründe geben:

eine besondere Lage
eine aussergewöhnliche Architektur
eine persönliche Verbindung zur Immobilie
eine besondere Ausstattung
die Möglichkeit, ein angrenzendes Grundstück zu erwerben
eine besondere Aussicht oder Alleinlage

Ein Käufer könnte deshalb bereit sein, mehr zu bezahlen als andere Interessenten.

Einfach gesagt:

„Wie viel ist diese Immobilie für jemanden wert, der sie unbedingt haben möchte?“

Der Liebhaberwert entsteht somit durch eine besondere individuelle Zahlungsbereitschaft.

8. Liquidationswert – Was lässt sich bei einer Verwertung erzielen?

Der Liquidationswert betrachtet eine andere Ausgangssituation als der normale Marktwert.

Hier geht es um den Erlös, der bei der Auflösung beziehungsweise Verwertung einer Immobilie erzielt werden kann.

Die Situation unterscheidet sich damit von einem normalen Verkauf, bei dem ausreichend Zeit für eine professionelle Vermarktung zur Verfügung steht.

Einfach gesagt:

„Wie viel lässt sich bei einer Verwertung noch erzielen?“

Der Liquidationswert kann deshalb von einem unter normalen Marktbedingungen erzielbaren Verkaufspreis abweichen.

9. Steuerwert – Welcher Wert wird für steuerliche Zwecke verwendet?

Der Steuerwert dient der steuerlichen Bewertung einer Immobilie, beispielsweise im Zusammenhang mit der Vermögensbesteuerung.

Wichtig dabei ist:

Der Steuerwert entspricht nicht automatisch dem Marktwert.

Eine Immobilie kann also beispielsweise auf dem freien Markt einen bestimmten Verkaufspreis erzielen, während für steuerliche Zwecke ein anderer Wert angesetzt wird.

In der Schweiz bestehen zudem kantonale Unterschiede bei der steuerlichen Bewertung.

Einfach gesagt:

„Welcher Wert wird für die Berechnung der Steuern verwendet?“

10. Zwangsverkaufswert – Was ist bei einem schnellen Verkauf realistisch?

Ein normaler Immobilienverkauf braucht Zeit.

Die Immobilie wird vorbereitet, professionell vermarktet, Interessenten werden angesprochen und Besichtigungen durchgeführt. Der Eigentümer kann grundsätzlich auf ein passendes Angebot warten.

Beim Zwangsverkaufswert wird dagegen davon ausgegangen, dass die Immobilie innerhalb eines ungewöhnlich kurzen Vermarktungszeitraums verkauft werden muss.

Dadurch verändert sich die Ausgangslage.

Einfach gesagt:

„Was könnte die Immobilie wahrscheinlich einbringen, wenn sie sehr schnell verkauft werden muss?“

Für den Verkäufer stellt ein solcher Verkauf deshalb eher ein suboptimales Szenario dar.

11. Anrechnungswert – Welcher Wert wird bei einer Erbschaft berücksichtigt?

Der Anrechnungswert ist insbesondere bei Erbschaften und Erbteilungen relevant.

Wenn mehrere Erben unterschiedliche Vermögenswerte erhalten, muss festgelegt werden, mit welchem Wert diese bei der Aufteilung berücksichtigt werden.

Der Anrechnungswert muss dabei nicht zwingend dem Marktwert entsprechen.

Auch bestehende Hypothekarschulden können eine Rolle spielen.

Ein einfaches Beispiel:

Ein Erbe erhält ein Grundstück, während ein anderer Erbe beispielsweise Bargeld erhält.

Damit die Erbteilung entsprechend den gesetzlichen oder vereinbarten Rahmenbedingungen vorgenommen werden kann, muss festgelegt werden, welcher Wert für das Grundstück angerechnet wird.

Dabei kann unter Umständen auch die bestehende Hypothekarbelastung berücksichtigt werden.

Einfach gesagt:

„Mit welchem Wert wird die Immobilie bei der Erbteilung angerechnet?“

Die wichtigsten Immobilienwerte im Überblick

1. Marktwert: Was könnte die Immobilie bei einem normalen Verkauf erzielen

2. Fortführungswert: Was ist die Immobilie bei heutiger Nutzung wert?

3. Gebäudeversicherungswert: Für welchen Betrag muss das Gebäude versichert werden?

4. Nutzungswert: Was ist die Immobilie für eine bestimmte Nutzung wert?

5. Alternativer Nutzungswert: Was könnte die Immobilie bei einer anderen Nutzung wert sein?

6. Landwirtschaftlicher Ertragswert: Welchen Wert hat die Immobilie aufgrund ihres landwirtschaftlichen Ertrags?

7. Liebhaberwert: was ist die Immobilie für einen besonders interessierten Käufer wert?

8. Liquidationswert: Was lässt sich bei einer Verwertung erzielen?

9. Steuerwert: Welcher Wert wird für die steuerlichen Zwecke angesetzt?

10. Zwangsverkaufswert: Was könnte bei einem sehr schnellen Verkauf erzielt werden?

11. Anrechnungswert: Mit welchem Wert wird die Immobilie beispielsweise bei einer Erbteilung berücksichtigt?

Fazit: Der Wert einer Immobilie hängt vom Zweck ab

Wenn jemand fragt:

„Was ist meine Immobilie wert?“ ist die Antwort deshalb nicht immer einfach eine Zahl.

Entscheidend ist zunächst die Frage:

„Für welchen Zweck soll die Immobilie bewertet werden?“

Für einen geplanten Verkauf ist in der Regel der Marktwert entscheidend. Bei einer Versicherung steht der Gebäudeversicherungswert im Mittelpunkt. Bei einer Erbschaft kann der Anrechnungswert relevant sein. Und bei einer möglichen Umnutzung kann es interessant sein, das zusätzliche Potenzial über einen alternativen Nutzungswert zu betrachten.

Die verschiedenen Immobilienwerte sind deshalb keine widersprüchlichen Angaben.

Sie betrachten dieselbe Immobilie lediglich aus unterschiedlichen Perspektiven.

Wer seine Immobilie verkaufen, vermieten, vererben oder weiterentwickeln möchte, sollte deshalb immer zuerst klären, welcher Wert für die jeweilige Situation relevant ist.

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Belehnungswert einer Immobilie- was ist das und warum ist er wichtig?

Fri, 21 Aug 2026 07:37:53 GMT

Wer eine Immobilie kauft oder bereits Eigentümer einer Liegenschaft ist, begegnet früher oder später verschiedenen Begriffen rund um den Immobilienwert. Einer davon ist der Belehnungswert.

Doch was genau bedeutet dieser Wert? Warum ist er für Banken und Eigentümer relevant und weshalb kann er vom aktuellen Marktwert einer Immobilie abweichen?

In diesem Beitrag erklären wir, was hinter dem Belehnungswert steckt, wie er sich vom Marktwert unterscheidet und welche Bedeutung er für die Finanzierung einer Immobilie hat.

Was ist der Belehnungswert?

Der Belehnungswert gibt an, welchen langfristigen Wert eine Immobilie für die Finanzierung hat. Kurzfristige Schwankungen am Immobilienmarkt werden dabei nicht vollständig berücksichtigt.

Im Gegensatz zum Marktwert steht dabei nicht die Frage im Vordergrund, welchen Preis eine Immobilie aktuell auf dem Markt erzielen könnte. Vielmehr soll der Belehnungswert einen langfristig nachhaltigen und stabilen Wert der Immobilie abbilden.

Für eine Bank ist dies besonders wichtig, da die Immobilie bei einer Finanzierung als Sicherheit dient. Der Belehnungswert soll deshalb während der gesamten Kreditlaufzeit eine möglichst verlässliche Grundlage für die Finanzierung darstellen.

Belehnungswert und Marktwert – wo liegt der Unterschied?

Die Begriffe Marktwert und Belehnungswert werden im Alltag teilweise gleichgesetzt. Sie verfolgen jedoch unterschiedliche Ziele.

Der Marktwert beschreibt den Wert, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielen kann. Dabei spielen unter anderem die aktuelle Nachfrage, die Lage, die Ausstattung und die Situation auf dem Immobilienmarkt eine Rolle.

Der Belehnungswert hingegen betrachtet den Wert aus einer langfristigeren und vorsichtigeren Perspektive. Kurzfristige Preisentwicklungen oder starke Schwankungen des Immobilienmarktes sollen dabei weniger ins Gewicht fallen.

Deshalb kann der Belehnungswert tiefer liegen als der aktuelle Marktwert einer Immobilie.

Ein einfaches Beispiel

Eine Immobilie wird aufgrund ihrer Lage, Grösse, Ausstattung und der aktuellen Marktsituation mit einem Marktwert von CHF 1’000’000 eingeschätzt.

Für die Finanzierung kann die Bank jedoch einen tieferen Belehnungswert zugrunde legen. Damit wird berücksichtigt, dass sich Immobilienpreise im Laufe der Zeit verändern können und der aktuelle Marktpreis nicht zwangsläufig dauerhaft bestehen bleibt.

Das Beispiel zeigt: Marktwert und Belehnungswert sind nicht automatisch identisch.

Warum ist der Belehnungswert für die Finanzierung wichtig?

Der Belehnungswert spielt insbesondere bei der Finanzierung von Immobilien eine wichtige Rolle. Für eine Bank stellt die Immobilie eine Sicherheit für das gewährte Darlehen dar.

Bei der Prüfung einer Finanzierung wird deshalb nicht nur betrachtet, wie viel eine Immobilie aktuell wert sein könnte. Die Bank prüft auch, welchen Wert sie für die Immobilie als Sicherheit für die Finanzierung ansetzt.

Ein entsprechend vorsichtig ermittelter Belehnungswert trägt dazu bei, das Risiko von Wertschwankungen zu berücksichtigen.

Für Käufer und Eigentümer bedeutet das: Der Preis einer Immobilie allein sagt noch nicht aus, wie eine Bank die Immobilie im Rahmen einer Finanzierung bewertet.

Wie wird der Belehnungswert bestimmt?

Die konkrete Ermittlung des Belehnungswertes kann je nach Immobilie und Finanzinstitut unterschiedlich ausfallen.

Grundsätzlich werden verschiedene Faktoren betrachtet, die für den nachhaltigen Wert einer Immobilie relevant sind.

Dazu gehören beispielsweise:

die Lage und das Grundstück
die Art und Nutzung der Immobilie
Grösse und Zustand des Gebäudes
die bauliche Qualität und Ausstattung
die langfristige Wertentwicklung
bei Renditeobjekten auch die nachhaltigen Erträge

Dabei geht es nicht darum, einen möglichst hohen Wert anzusetzen. Vielmehr soll eine realistische und langfristig tragfähige Grundlage für die Finanzierung geschaffen werden.

Was bedeutet der Belehnungswert für Eigentümer?

Für Eigentümer ist es wichtig, den Belehnungswert nicht mit dem aktuellen Verkaufspreis oder Marktwert der Immobilie gleichzusetzen.

Gerade bei steigenden Immobilienpreisen kann der Marktwert deutlich höher ausfallen als der Wert, den eine Bank für die Finanzierung zugrunde legt. Umgekehrt können sich Veränderungen am Immobilienmarkt auch auf die Einschätzung einer Immobilie auswirken.

Wer eine Immobilie kaufen, verkaufen, neu finanzieren oder eine bestehende Finanzierung anpassen möchte, sollte deshalb wissen, welche unterschiedlichen Werte bei einer Immobilie eine Rolle spielen.

Der Belehnungswert ist nicht der einzige Immobilienwert

Neben dem Belehnungswert gibt es weitere Werte, die bei der Immobilienbewertung verwendet werden können. Dazu gehören beispielsweise der Steuerwert, Liquidationswert, Zwangsverkaufswert, Liebhaberwert oder Anrechnungswert.

Diese Werte haben jeweils einen unterschiedlichen Zweck und sind deshalb nicht direkt miteinander vergleichbar.

Welcher Wert relevant ist, hängt immer davon ab, für welchen Zweck die Immobilie bewertet wird.

Wie MyWinvest Sie unterstützen kann

Die Bewertung einer Immobilie ist die Grundlage für viele wichtige Entscheidungen – sei es bei einem Verkauf, einer Finanzierung, einer Neuorientierung oder einer langfristigen Planung.

Bei MyWinvest unterstützen wir Eigentümerinnen und Eigentümer dabei, den Wert ihrer Immobilie realistisch einzuschätzen und die verschiedenen Bewertungsansätze richtig einzuordnen. Dabei betrachten wir nicht nur einzelne Zahlen, sondern berücksichtigen die individuellen Eigenschaften der Immobilie sowie die aktuelle Marktsituation.

Sie möchten wissen, welchen Wert Ihre Immobilie aktuell hat oder welche Faktoren bei einer Bewertung berücksichtigt werden? Gerne begleiten wir Sie persönlich und stehen Ihnen bei Fragen rund um die Immobilienbewertung und den Verkauf Ihrer Immobilie zur Seite.

Fazit

Der Belehnungswert ist ein wichtiger Bestandteil der Immobilienfinanzierung. Während der Marktwert vor allem die aktuelle Situation am Immobilienmarkt widerspiegelt, verfolgt der Belehnungswert einen langfristigeren und vorsichtigeren Ansatz.

Für Eigentümer und Käufer lohnt es sich deshalb, die verschiedenen Immobilienwerte zu kennen und ihre jeweilige Bedeutung zu verstehen. Denn der Wert einer Immobilie ist nicht immer gleich dem Wert, den eine Bank für die Finanzierung zugrunde legt.

Wer den Wert einer Immobilie realistisch einschätzen möchte, sollte deshalb immer berücksichtigen, für welchen Zweck die Bewertung vorgenommen wird.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Belehnungswert?

Der Marktwert beschreibt den Wert, den eine Immobilie unter normalen Bedingungen aktuell am Markt erzielen könnte. Der Belehnungswert verfolgt dagegen einen langfristigeren Ansatz und soll möglichst unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen eine stabile Grundlage für die Finanzierung darstellen.

Warum kann der Belehnungswert tiefer als der Marktwert sein?

Der Belehnungswert berücksichtigt die langfristige Werthaltigkeit einer Immobilie. Da kurzfristige Preissteigerungen am Immobilienmarkt nicht automatisch als nachhaltig betrachtet werden, kann der Belehnungswert unter dem aktuellen Marktwert liegen.

Wer bestimmt den Belehnungswert?

Der Belehnungswert wird im Rahmen der Finanzierungsprüfung durch das jeweilige Finanzinstitut beziehungsweise anhand der dort angewendeten Bewertungsgrundlagen bestimmt. Die konkrete Vorgehensweise kann je nach Bank und Immobilie unterschiedlich sein.

Hat der Belehnungswert Einfluss auf meine Hypothek?

Ja. Der Belehnungswert ist für die Bank eine wichtige Grundlage bei der Beurteilung einer Immobilienfinanzierung, da die Immobilie als Sicherheit für die Hypothek dient. Wie hoch eine Finanzierung ausfallen kann, hängt jedoch nicht allein vom Belehnungswert ab. Auch weitere Faktoren wie Eigenmittel und Tragbarkeit spielen eine wichtige Rolle.

Kann sich der Belehnungswert einer Immobilie verändern?

Eine Immobilie und ihre Rahmenbedingungen können sich im Laufe der Zeit verändern. Auch bei einer erneuten Bewertung können andere Grundlagen oder Bewertungsansätze zu einer veränderten Einschätzung führen. Ob und wann eine Anpassung erfolgt, hängt unter anderem vom Finanzierungsanlass und vom jeweiligen Finanzinstitut ab.

Was ist Stockwerkeigentum? - Das sollten Sie wissen

Fri, 14 Aug 2026 09:50:41 GMT

Der Traum von den eigenen vier Wänden muss nicht zwingend mit dem Kauf eines Einfamilienhauses verbunden sein. Eine Eigentumswohnung bietet die Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben und gleichzeitig von den Vorteilen einer gemeinschaftlich genutzten Liegenschaft zu profitieren. Doch was genau bedeutet Stockwerkeigentum und welche Besonderheiten bringt diese Eigentumsform mit sich?

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Stockwerkeigentum funktioniert, was zum eigenen Eigentum gehört und welche Punkte Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung besonders beachten sollten.

Was bedeutet Stockwerkeigentum?

Beim Stockwerkeigentum erwerben Sie einen bestimmten Teil einer Liegenschaft zu Ihrem alleinigen Eigentum. Dabei handelt es sich in der Regel um eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder andere klar ausgeschiedene Räume innerhalb eines Gebäudes.

Gleichzeitig gehört die gesamte Liegenschaft mehreren Eigentümerinnen und Eigentümern gemeinsam. Deshalb wird zwischen den eigenen Räumlichkeiten und den gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft unterschieden.

Das Stockwerkeigentum besteht somit vereinfacht gesagt aus zwei Bereichen:

Sonderrecht: Räume, die Sie alleine nutzen und über die Sie grundsätzlich selbst bestimmen können, beispielsweise Ihre Wohnung.

Gemeinschaftliches Eigentum: Teile der Liegenschaft, die allen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern gemeinsam gehören, beispielsweise das Dach, die Fassade, das Treppenhaus oder die gemeinschaftliche Umgebung.

Was gehört zum eigenen Eigentum?

Zum Sonderrecht gehören in erster Linie die Räume, die als selbstständige Einheit ausgeschieden sind. Dazu gehören beispielsweise Wohn- und Schlafräume, Küche, Badezimmer oder weitere Nebenräume, sofern diese entsprechend ausgeschieden sind.

Wichtig ist jedoch: Nicht alles, was sich innerhalb der eigenen Wohnung befindet, gehört automatisch zum Sonderrecht.

Bauteile wie tragende Wände, bestimmte Leitungen, Fenster oder Teile der Gebäudehülle können zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Deshalb lohnt es sich, vor dem Kauf genau zu prüfen, welche Bestandteile tatsächlich zum Sonderrecht gehören und welche gemeinsam verwaltet werden.

Was ist gemeinschaftliches Eigentum?

Bei einem Stockwerkeigentum gibt es zahlreiche Bereiche, die von allen Eigentümerinnen und Eigentümern gemeinsam genutzt oder getragen werden.

Dazu gehören unter anderem:

Dach und Fassade
Tragende Bauteile
Treppenhaus und Eingangsbereiche
Gemeinschaftliche Leitungen und Anlagen
Umgebung und Aussenanlagen
Teilweise Fenster und Balkone
Gemeinschaftliche technische Einrichtungen

Für diese Bereiche sind die Stockwerkeigentümer gemeinsam verantwortlich. Anfallende Kosten werden grundsätzlich entsprechend den jeweiligen Wertquoten verteilt, sofern das Reglement keine andere Regelung vorsieht.

Die Wertquote – was bedeutet sie?

Jede Stockwerkeinheit verfügt über eine sogenannte Wertquote. Diese wird in der Regel in Tausendsteln angegeben und bestimmt den Anteil der jeweiligen Einheit am gemeinschaftlichen Eigentum.

Die Wertquote ist unter anderem für die Verteilung bestimmter gemeinschaftlicher Kosten relevant. Eine Wohnung mit einer höheren Wertquote trägt deshalb grundsätzlich einen entsprechend höheren Anteil an den gemeinsamen Kosten.

Vor dem Kauf lohnt es sich, die Wertquote sowie deren Bedeutung für die Kostenverteilung genau zu prüfen.

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft

Mit dem Kauf einer Stockwerkeinheit werden Sie automatisch Teil der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Gemeinsame Entscheidungen werden beispielsweise an der Stockwerkeigentümerversammlung getroffen. Dort werden Themen wie Unterhalt, Renovationen, Sanierungen oder die Verwendung gemeinschaftlicher Gelder besprochen und beschlossen.

Eine funktionierende Stockwerkeigentümergemeinschaft ist deshalb ein wichtiger Bestandteil einer gut unterhaltenen Liegenschaft.

Der Erneuerungsfonds

Bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft wird häufig ein Erneuerungsfonds geführt. Dieser dient dazu, langfristig Geld für grössere Sanierungen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft zurückzulegen.

Beispielsweise können damit später Kosten für folgende Arbeiten finanziert werden:

Dachsanierung
Fassadensanierung
Erneuerung der Heizung
Sanierung von gemeinschaftlichen Anlagen
Erneuerung von Fenstern oder anderen Gebäudeteilen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte deshalb nicht nur der Kaufpreis betrachtet werden. Auch die Höhe des Erneuerungsfonds und die geplanten Sanierungen sind wichtige Informationen.

Worauf sollten Sie beim Kauf von Stockwerkeigentum achten?

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine langfristige Entscheidung. Neben Lage, Preis und Zustand der Wohnung sollten deshalb auch die gemeinschaftlichen Aspekte genau geprüft werden.

Achten Sie insbesondere auf folgende Punkte:

1. Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft

Das Reglement enthält wichtige Bestimmungen über die Nutzung, Rechte und Pflichten der Eigentümerinnen und Eigentümer. Prüfen Sie beispielsweise, welche Regelungen für Umbauten, Haustiere, die Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche oder die Kostenverteilung gelten.

2. Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen

Die vergangenen Versammlungsprotokolle geben einen guten Einblick in die aktuelle Situation der Gemeinschaft. Daraus können beispielsweise bevorstehende Sanierungen, Diskussionen oder wiederkehrende Konflikte hervorgehen.

3. Erneuerungsfonds

Prüfen Sie, wie hoch der Erneuerungsfonds ist und ob die vorhandenen Rückstellungen für anstehende Arbeiten ausreichen.

4. Geplante Renovationen und Sanierungen

Informieren Sie sich darüber, welche Arbeiten in den nächsten Jahren geplant sind. Grössere Sanierungen können zu zusätzlichen Kosten für die einzelnen Eigentümer führen.

5. Jahresrechnung und Nebenkosten

Ein Blick in die Jahresrechnung zeigt, welche Kosten tatsächlich anfallen und wie die finanzielle Situation der Stockwerkeigentümergemeinschaft aussieht.

6. Wertquote und Kostenverteilung

Prüfen Sie, welche Wertquote zu Ihrer Wohnung gehört und wie die gemeinschaftlichen Kosten verteilt werden.

Stockwerkeigentum hat viele Vorteile

Stockwerkeigentum bietet eine attraktive Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben. Sie besitzen Ihre eigene Wohnung und können diese grundsätzlich selbst nutzen und gestalten. Gleichzeitig werden bestimmte Bereiche der Liegenschaft gemeinsam organisiert und unterhalten.

Gerade für Personen, die kein Einfamilienhaus unterhalten möchten, kann eine Eigentumswohnung deshalb eine interessante Alternative sein.

Allerdings bringt Stockwerkeigentum auch eine gewisse Abhängigkeit von der Gemeinschaft mit sich. Entscheidungen über gemeinschaftliche Bereiche können nicht immer alleine getroffen werden. Umso wichtiger ist es, sich vor dem Kauf nicht nur mit der Wohnung selbst, sondern auch mit der gesamten Stockwerkeigentümergemeinschaft auseinanderzusetzen.

Stockwerkeigentum mit professioneller Unterstützung

Der Kauf von Stockwerkeigentum bringt viele Fragen mit sich – von der Prüfung der Unterlagen über die finanzielle Situation der Stockwerkeigentümergemeinschaft bis hin zu geplanten Sanierungen. Gerade weil nicht nur die eigene Wohnung, sondern auch die gemeinschaftlichen Bereiche eine wichtige Rolle spielen, lohnt sich eine sorgfältige Prüfung vor dem Kauf.

Die Immo Generation AG unterstützt Sie dabei, den Überblick zu behalten und die richtigen Fragen zu stellen. Wir begleiten Sie bei der Suche nach der passenden Immobilie und stehen Ihnen auch bei der Beurteilung des Objekts beratend zur Seite. Dabei betrachten wir nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die wichtigen Rahmenbedingungen rund um das Stockwerkeigentum.

Unser Ziel ist es, Ihnen eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu schaffen, damit Sie Ihre Immobilie mit einem guten Gefühl und langfristiger Sicherheit erwerben können.

Fazit

Stockwerkeigentum bedeutet mehr als nur der Besitz einer Eigentumswohnung. Mit dem Kauf erwerben Sie eine eigene Einheit innerhalb einer Gemeinschaft und übernehmen gleichzeitig Rechte und Pflichten für die gesamte Liegenschaft.

Wer sich vor dem Kauf umfassend über das Reglement, die Wertquote, die finanzielle Situation, den Erneuerungsfonds und geplante Sanierungen informiert, kann mögliche Überraschungen vermeiden und die langfristigen Kosten besser einschätzen.

Sie interessieren sich für den Kauf von Stockwerkeigentum oder möchten wissen, worauf Sie bei einer bestimmten Immobilie achten sollten? Die Immo Generation AG ist gerne für Sie da. Kontaktieren Sie uns – wir begleiten Sie persönlich und kompetent auf dem Weg zu Ihrer Immobilie.

Kaufobjekt besichtigen: Worauf Sie in der Ostschweiz achten sollten

Fri, 07 Aug 2026 12:16:40 GMT

Der Entscheid für ein Eigenheim ist weitreichend und langfristig. Umso wichtiger ist es, sich bereits vor der ersten Besichtigung gut vorzubereiten. Eine Immobilie sollte nicht nur optisch überzeugen, sondern auch zu Ihrer aktuellen und zukünftigen Lebenssituation sowie Ihren langfristigen Plänen passen.

Die Besichtigung eines Kaufobjekts ist einer der wichtigsten Schritte auf dem Weg zum Eigenheim. Neben dem ersten Eindruck gilt es, den Zustand der Immobilie objektiv zu beurteilen und die richtigen Fragen zu stellen. So lassen sich unerwartete Kosten und spätere Enttäuschungen vermeiden.

In diesem Leitfaden zeigen wir Ihnen, worauf Sie bei der Besichtigung eines Kaufobjekts achten sollten und welche Punkte für eine fundierte Kaufentscheidung wichtig sind.

Vor der Besichtigung: Die richtige Vorbereitung

Noch bevor Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren, lohnt es sich, die eigenen Bedürfnisse genau zu definieren. Überlegen Sie sich, welche Wohnform am besten zu Ihrer aktuellen und zukünftigen Lebenssituation passt.

Soll es eine Eigentumswohnung sein oder erfüllt ein Einfamilienhaus Ihre langfristigen Bedürfnisse besser? Denken Sie dabei nicht nur an den heutigen Zeitpunkt, sondern auch an mögliche Veränderungen in den kommenden Jahren.

Ebenso wichtig ist die Finanzierung. Legen Sie ein realistisches Budget fest und klären Sie frühzeitig mit Ihrer Bank oder Ihrem Finanzierungsberater ab, in welchem Preisrahmen Sie sich bewegen können. So vermeiden Sie Enttäuschungen und können sich gezielt auf passende Kaufobjekte konzentrieren.

Bevor Sie ein Objekt besichtigen, lohnt sich ausserdem ein genauer Blick auf das Immobilieninserat. Prüfen Sie den Grundriss, die Raumaufteilung und die Lage. Überlegen Sie sich bereits im Voraus, welche Kriterien für Sie unverzichtbar sind und bei welchen Punkten Sie Kompromisse eingehen würden.

Objektive Beurteilung:

Bevor Sie sich von schönen Bildern begeistern lassen, sollten Sie das Inserat möglichst objektiv beurteilen.

Stellen Sie sich dabei folgende Fragen:

Befindet sich die Immobilie innerhalb Ihres Budgets?
Entspricht der Grundriss Ihren Bedürfnissen?
Können Räume bei Bedarf umgebaut oder anders genutzt werden?
Ist die Ausrichtung der Immobilie für Sie passend?
Liegt das Objekt an einem Standort, der Ihren Alltag erleichtert?
Passt die Wohnfläche zu Ihren heutigen und zukünftigen Bedürfnissen?

Bereits anhand dieser Informationen können Sie entscheiden, ob sich eine Besichtigung lohnt.

Während der Besichtigung:

Während der Besichtigung sollten Sie sich genügend Zeit nehmen und die Immobilie sorgfältig prüfen. Lassen Sie sich nicht ausschliesslich vom ersten Eindruck oder einer schönen Einrichtung leiten.

Achten Sie insbesondere auf folgende Punkte:

1. Allgemeiner Zustand der Immobilie

Prüfen Sie die Bausubstanz sorgfältig. Werfen Sie einen Blick auf Wände, Decken und Böden. Gibt es sichtbare Risse, Feuchtigkeit oder Schimmel? Auch der Zustand von Dach, Fassade und Keller kann Hinweise auf zukünftige Investitionen geben.

2. Fenster und Türen

Kontrollieren Sie, ob Fenster und Türen einwandfrei schliessen. Fragen Sie nach dem Alter der Fenster und ob diese bereits ersetzt wurden. Moderne Fenster verbessern nicht nur den Wohnkomfort, sondern tragen auch zur Energieeffizienz bei.

3. Heizung und Haustechnik

Informieren Sie sich über das Heizsystem und dessen Alter. Fragen Sie nach bereits erfolgten Wartungen oder einem geplanten Ersatz. Auch die Sanitär- und Elektroinstallationen sollten sich in einem guten Zustand befinden.

4. Bereits durchgeführte Renovationen

Lassen Sie sich aufzeigen, welche Renovationen in den vergangenen Jahren vorgenommen wurden. Idealerweise können Rechnungen oder Belege vorgelegt werden. Dadurch erhalten Sie einen besseren Überblick über den Unterhalt der Immobilie.

Fragen Sie dabei unter anderem:

Welche Arbeiten wurden durchgeführt?
Wann fanden die Renovationen statt?
Welche Unternehmen haben die Arbeiten ausgeführt?
Liegen Rechnungen oder Garantien vor?
Sind weitere Renovationen notwendig?

Nicht jede Immobilie ist sofort bezugsbereit. Klären Sie deshalb ab, welche Investitionen in den kommenden Jahren anstehen könnten.

Falls Sie Umbauten planen, sollten Sie sich frühzeitig informieren, ob dafür eine Baubewilligung erforderlich ist und ob die gewünschten Änderungen überhaupt möglich sind.

Die Lage ist genauso wichtig wie die Immobilie

Nicht nur die Immobilie selbst entscheidet über Ihre Zufriedenheit, sondern auch deren Umgebung.

Achten Sie unter anderem auf:

Verkehrsanbindung mit Auto und öffentlichem Verkehr
Einkaufsmöglichkeiten
Schulen und Kindergärten
Ärzte und Apotheken
Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten
Lärmbelastung
Parkplatzsituation
Entwicklung des Quartiers und geplante Bauprojekte

Besichtigen Sie die Umgebung nach Möglichkeit auch zu unterschiedlichen Tageszeiten. So erhalten Sie einen realistischen Eindruck vom Quartier.

Diese Fragen sollten Sie bei jeder Besichtigung stellen

Eine Besichtigung bietet die ideale Gelegenheit, offene Fragen direkt zu klären.

Fragen Sie beispielsweise:

Weshalb wird die Immobilie verkauft?
Welche Renovationen wurden bereits durchgeführt?
Gibt es bekannte Mängel?
Wie hoch sind die jährlichen Neben- und Unterhaltskosten?
Was ist im Kaufpreis inbegriffen?
Sind weitere Renovationen notwendig?
Werden Protokolle, Rechnungen oder Garantien übergeben?
Sind Umbauten oder Umnutzungen bewilligungspflichtig?

Je mehr Informationen Sie erhalten, desto besser können Sie die Immobilie beurteilen.

Notizen machen und vergleichen

Besichtigen Sie mehrere Immobilien, können die Eindrücke schnell verschwimmen.

Machen Sie sich deshalb während oder unmittelbar nach der Besichtigung Notizen und fotografieren Sie wichtige Details – selbstverständlich nur mit Zustimmung des Eigentümers oder Maklers.

Vergleichen Sie die Objekte anschliessend anhand Ihrer persönlichen Prioritäten und lassen Sie sich bei Ihrer Entscheidung nicht ausschliesslich vom ersten Eindruck leiten.

Nach der Besichtigung: Die nächsten Schritte

Nach der Besichtigung lohnt es sich, die gewonnenen Eindrücke in Ruhe zu reflektieren. Vergleichen Sie die Immobilie mit Ihren zuvor festgelegten Kriterien und überlegen Sie, ob sie Ihren Vorstellungen und langfristigen Bedürfnissen entspricht.

Gehen Sie Ihre Notizen nochmals durch und prüfen Sie, ob alle offenen Fragen beantwortet wurden. Fehlen Ihnen Informationen, zögern Sie nicht, diese beim Makler oder Verkäufer nachzufragen. Gerade bei Themen wie Renovationen, Nebenkosten oder dem Zustand der Immobilie lohnt es sich, Klarheit zu schaffen.

Falls die Immobilie Ihr Interesse geweckt hat, empfiehlt sich häufig eine zweite Besichtigung. Diese bietet Ihnen die Möglichkeit, das Objekt nochmals mit etwas Abstand zu betrachten und weitere Details genauer zu prüfen. Bei Bedarf kann es auch sinnvoll sein, eine Fachperson, beispielsweise einen Bausachverständigen oder Architekten, zur zweiten Besichtigung mitzunehmen.

Überstürzen Sie Ihre Entscheidung nicht. Vergleichen Sie das Kaufobjekt mit anderen Immobilien und wägen Sie die Vor- und Nachteile sorgfältig ab. Der Kauf eines Eigenheims ist eine langfristige Investition und sollte gut durchdacht sein.

Sind Sie von der Immobilie überzeugt, können Sie sich über das weitere Vorgehen informieren. Dazu gehören unter anderem die Reservierung der Immobilie, die Klärung der Finanzierung sowie die Vorbereitung des Kaufvertrags. Eine frühzeitige Abstimmung mit Ihrer Bank und dem Immobilienberater trägt dazu bei, dass der Kaufprozess reibungslos verläuft.

Fazit

Der Kauf eines Eigenheims gehört zu den grössten finanziellen Entscheidungen im Leben. Eine sorgfältige Vorbereitung und eine objektive Beurteilung helfen Ihnen dabei, die passende Immobilie zu finden und spätere Überraschungen zu vermeiden.

Nehmen Sie sich genügend Zeit für die Besichtigung, stellen Sie die richtigen Fragen und prüfen Sie sowohl die Immobilie als auch deren Lage sorgfältig. So schaffen Sie die beste Grundlage für eine fundierte Kaufentscheidung.

Wir begleiten Sie auf dem Weg zu Ihrem Eigenheim

Ob Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus – wir unterstützen Sie bei der Suche nach dem passenden Kaufobjekt in der Ostschweiz. Dank unserer regionalen Marktkenntnisse begleiten wir Sie von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe und stehen Ihnen bei Fragen rund um den Immobilienkauf kompetent zur Seite.

FAQ

Wie lange dauert eine Besichtigung eines Kaufobjekts?

Je nach Grösse der Immobilie sollten Sie mindestens 30 bis 60 Minuten einplanen. Bei einem Einfamilienhaus kann eine Besichtigung auch länger dauern.

Sollte ich eine Immobilie mehrmals besichtigen?

Ja. Besonders bei einer ernsthaften Kaufabsicht empfiehlt sich eine zweite Besichtigung. So können Sie offene Fragen klären und die Immobilie in Ruhe nochmals beurteilen.

Welche Unterlagen sollte ich verlangen?

Lassen Sie sich – sofern vorhanden – Renovationsbelege, Grundrisse, den Gebäudeversicherungsausweis, Angaben zu Nebenkosten sowie Informationen zu durchgeführten Sanierungen zeigen.

Was ist bei älteren Immobilien besonders wichtig?

Achten Sie insbesondere auf Dach, Heizung, Fenster, Fassade, Feuchtigkeit sowie den Zustand der Sanitär- und Elektroinstallationen.

Immobilienkompetenz aus einer Hand: Starke Partner in Romanshorn

Mon, 20 Jul 2026 12:33:47 GMT

Entdecken Sie, wie die Immo Generation AG und MyWinvest GmbH als Partner den Immobilienverkauf, die Vermietung und Verwaltung in Romanshorn und der Ostschweiz vereinfachen.

Wer eine Immobilie besitzt, weiss: Eigentum bedeutet nicht nur Freiheit, sondern auch Verantwortung und Arbeit. Ob Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Stockwerkeigentum – eine Liegenschaft erfordert ständige Aufmerksamkeit. Von der Suche nach dem richtigen Mieter über die Organisation von Reparaturen bis hin zur komplexen Buchhaltung kann die Verwaltung schnell zu einem Vollzeitjob werden. Viele Eigentümer in der Ostschweiz stehen vor der Frage: Wie kann ich mein Immobilieninvestment rentabel halten, ohne meine gesamte Freizeit dafür zu opfern?

Die Antwort liegt in einer smarten Partnerschaft. Genau hier setzen wir als Immo Generation AG an. Zusammen mit unserem strategischen Partner, der MyWinvest GmbH, bieten wir Ihnen eine umfassende Lösung für alle Belange rund um Ihre Immobilie. Während wir uns als erfahrener Immobilienmakler in Romanshorn auf den Verkauf und die Vermietung spezialisieren, übernimmt MyWinvest die professionelle Bewirtschaftung. Das Ergebnis: Ein nahtloser Service aus einer Hand, der Ihnen Zeit, Geld und Nerven spart und den Wert Ihrer Immobilie nachhaltig sichert.

Der Immobilienmarkt in der Ostschweiz: Chancen und Herausforderungen

Die Region Thurgau, insbesondere rund um den Bodensee, ist ein äusserst attraktiver Immobilienstandort. Die hohe Lebensqualität, die gute Verkehrsanbindung und die stabile Wirtschaft ziehen stetig neue Bewohner an. Für Immobilieneigentümer bedeutet das grosses Potenzial. Doch die Nachfrage allein ist keine Garantie für Erfolg. Der Immobilienverkauf in der Ostschweiz erfordert eine präzise Marktkenntnis, um den optimalen Preis zu erzielen. Wer seine Immobilie vermieten möchte, zum Beispiel in Romanshorn oder Amriswil, steht vor der Herausforderung, aus vielen Bewerbern den zuverlässigsten und passendsten Mieter auszuwählen.

Hinzu kommen die laufenden Aufgaben der Verwaltung. Ein tropfender Wasserhahn, die jährliche Heizkostenabrechnung oder die Planung einer Fassadensanierung – die Liste ist lang. Ohne ein professionelles Netzwerk und das nötige Fachwissen kann die Liegenschaftsverwaltung in der Ostschweiz schnell überfordern. Genau diese Lücke schliessen wir. Wir verstehen die lokalen Gegebenheiten, kennen die zuverlässigsten Handwerker in der Region und wissen, worauf es bei der rechtssicheren Vertragsgestaltung ankommt. So verwandeln wir die Herausforderungen des regionalen Marktes in konkrete Chancen für Sie als Eigentümer.

Immo Generation AG: Ihr Experte für Verkauf und Vermietung

Unsere Kernkompetenz bei der Immo Generation AG ist die Immobilienvermarktung. Wir sind Ihr persönlicher und regional verankerter Immobilienmakler im Thurgau . Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, sind wir von der ersten Bewertung bis zur Schlüsselübergabe an Ihrer Seite. Unser Prozess beginnt mit einer fundierten, realistischen Marktwertschätzung. Darauf aufbauend entwickeln wir eine massgeschneiderte Verkaufsstrategie, erstellen hochwertige Verkaufsunterlagen und präsentieren Ihr Objekt auf den relevanten Kanälen, um die richtige Zielgruppe zu erreichen.

Wir koordinieren Besichtigungen, führen die Verhandlungen in Ihrem Sinne und sorgen für eine reibungslose Vertragsabwicklung. Unser Ziel ist es, den bestmöglichen Verkaufspreis für Sie zu erzielen und den Prozess so unkompliziert wie möglich zu gestalten. Ähnlich gehen wir bei der Immobilienvermietung in der Ostschweiz vor. Anstatt unzählige Anfragen selbst zu filtern, übernehmen wir die Suche und die sorgfältige Prüfung potenzieller Mieter, inklusive Bonitätsprüfung. Wir erstellen rechtssichere Mietverträge und führen die Wohnungsübergabe durch. Auch bei der Immobilien Akquise , also der Suche nach einem neuen Anlageobjekt oder dem Traumhaus, stehen wir Ihnen mit unserer Expertise und unserem Netzwerk zur Seite.

MyWinvest GmbH: Die Spezialisten für die Immobilienverwaltung

Sobald eine Immobilie verkauft oder vermietet ist, beginnt die eigentliche Arbeit der Bewirtschaftung. Hier kommt unser Partner, die MyWinvest GmbH, ins Spiel. Als Spezialist für die Immobilienverwaltung in Romanshorn und der gesamten Region übernimmt MyWinvest alle administrativen, technischen und buchhalterischen Aufgaben. Diese professionelle Immobilienbewirtschaftung in der Ostschweiz ist der Schlüssel zum langfristigen Werterhalt und zur Rentabilität Ihrer Liegenschaft.

Das Leistungspaket umfasst unter anderem die Überwachung des Objektzustands, die Planung und Beauftragung von Unterhaltsarbeiten sowie die proaktive Koordination von Sanierungen. Im administrativen Bereich kümmert sich MyWinvest um die gesamte Korrespondenz mit Mietern, Behörden und Versicherungen, erstellt die Heiz- und Nebenkostenabrechnungen und stellt eine lückenlose Buchführung sicher. Ein zentraler Punkt ist dabei das zuverlässige Mietzinsinkasso . MyWinvest sorgt für pünktliche Zahlungseingänge und leitet bei Bedarf ein professionelles Mahnwesen ein. Für Sie als Eigentümer bedeutet das vor allem eines: Entlastung und die Sicherheit, dass Ihre Immobilie in besten Händen ist.

Die Synergie: Wie Immo Generation und MyWinvest zusammenarbeiten

Der wahre Vorteil für Sie als Kunde entsteht durch das perfekte Zusammenspiel von Immo Generation AG und MyWinvest GmbH. Diese Partnerschaft schafft einen geschlossenen Kreislauf, der Reibungsverluste minimiert und die Effizienz maximiert. Stellen Sie sich vor: Sie kaufen über uns ein Mehrfamilienhaus in Arbon als Kapitalanlage. Anstatt nun selbst einen Verwalter suchen zu müssen, kann die Immobilienverwaltung im Thurgau nahtlos von MyWinvest übernommen werden. Alle relevanten Daten und Eigenheiten des Objekts sind bereits bekannt.

Oder ein anderes Beispiel: Sie besitzen eine Wohnung, die von MyWinvest verwaltet wird, und entscheiden sich, diese zu verkaufen. Wir als Immo Generation AG übernehmen den Verkaufsprozess. Die Koordination mit den bestehenden Mietern für Besichtigungen läuft reibungslos über unseren Partner. Es gibt keine Kommunikationslücken oder Zuständigkeitskonflikte. Dieses integrierte Modell stellt sicher, dass alle Aspekte – von der Mieterkommunikation bis zur Verkaufsstrategie – optimal aufeinander abgestimmt sind. Diese Synergie bedeutet für Sie eine einzige Anlaufstelle, durchgängige Betreuung und das Gefühl, dass alle Beteiligten an einem Strang ziehen, um das Beste für Ihre Immobilie zu erreichen.

Konkrete Vorteile für Immobilieneigentümer im Thurgau

Was heisst das nun konkret für Sie als Eigentümer einer Immobilie am Bodensee? Die Vorteile der Zusammenarbeit von Immo Generation AG und MyWinvest GmbH lassen sich klar benennen:

Zeitersparnis: Sie müssen nicht mehr zwischen Makler, Verwalter und Handwerkern vermitteln. Sie haben einen zentralen Ansprechpartner, der alles für Sie koordiniert.
Kostenoptimierung: Durch eine professionelle Liegenschaftsverwaltung in der Ostschweiz werden Leerstände minimiert, Unterhaltskosten durch kluge Planung optimiert und Einnahmen durch ein konsequentes Mietzinsinkasso gesichert.
Werterhalt und -steigerung: Proaktive Instandhaltung und die professionelle Abwicklung von Mieterwechseln sichern den Wert Ihrer Liegenschaft. Wenn der Zeitpunkt für einen Verkauf kommt, sorgt eine top gepflegte Immobilie für einen besseren Preis.
Lokale Expertise: Ob es um die Besonderheiten beim Immobilie verkaufen in Romanshorn oder die Suche nach einem zuverlässigen Elektriker in Amriswil geht – unsere regionale Verankerung ist Ihr Vorteil. Wir kennen den Markt, die Menschen und die rechtlichen Rahmenbedingungen.
Sorgenfreiheit: Geben Sie die Verantwortung ab und geniessen Sie die Erträge Ihrer Immobilie, ohne sich um die täglichen Details kümmern zu müssen.

Wie wir helfen

Als Immo Generation AG sind wir Ihr erster Ansprechpartner für den Verkauf, die Vermietung und die Suche nach Ihrer nächsten Immobilie in der Ostschweiz. Durch unsere strategische Partnerschaft mit der MyWinvest GmbH bieten wir Ihnen nahtlos auch eine professionelle Immobilienverwaltung in Romanshorn und der ganzen Region. Dieser umfassende Service aus einer Hand garantiert Ihnen eine effiziente, profitable und vor allem sorgenfreie Betreuung Ihrer Liegenschaft. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch und erfahren Sie, wie wir den gesamten Lebenszyklus Ihrer Immobilie einfach und rentabel gestalten können.

Hausverwaltung im Thurgau wechseln – so gelingt der Übergang ohne Reibungsverluste

websites@localsearch.ch — Wed, 08 Jul 2026 07:56:06 GMT

Ein Wechsel der Hausverwaltung wirkt für viele Eigentümerinnen und Eigentümer zunächst aufwendig. Mit einer klaren Vorbereitung und strukturierten Übergabe lässt sich der Wechsel jedoch effizient und ohne unnötige Unterbrechungen umsetzen. In diesem Beitrag zeigen wir aus der täglichen Praxis am Bodensee, worauf Eigentümer beim Wechsel der Hausverwaltung achten sollten und wie ein strukturierter Übergang gelingt.

Warum Eigentümer in der Ostschweiz die Verwaltung wechseln

Aus über 200 Erstgesprächen mit Eigentümerinnen und Eigentümern aus Romanshorn, Arbon, Amriswil, Frauenfeld und Weinfelden kristallisieren sich immer wieder dieselben fünf Gründe heraus: schlechte Erreichbarkeit der bisherigen Verwaltung – weder telefonisch noch per E-Mail. Fehlende Transparenz bei Nebenkosten, Reparaturen und Sanierungsbudgets. Langsame Vermietung und damit Leerstand bei eigentlich gefragten Objekten. Keine digitale Einsicht in Buchhaltung, Belege und Mieterhistorie. Und schliesslich verlorenes Vertrauen nach Konflikten oder Kommunikationspannen mit Mietern. Wer sich in mehr als zwei dieser Punkte wiederfindet, sollte einen Wechsel ernsthaft prüfen.

Schritt 1: Bestehenden Vertrag prüfen

Schauen Sie zuerst in den Verwaltungsvertrag. Üblich sind Kündigungsfristen von drei bis sechs Monaten auf ein Jahresende. Bei Mehrfamilienhäusern in der Ostschweiz finden wir oft auch Quartalskündigungen mit dreimonatiger Frist. Notieren Sie sich den nächsten möglichen Kündigungstermin, die formellen Anforderungen (eingeschrieben, unterschrieben, per Post) und allfällige Sonderkonditionen für die Übergabe von Daten und Belegen.

Schritt 2: Neue Verwaltung sorgfältig auswählen

Bevor Sie kündigen, sollten Sie die neue Verwaltung bereits ausgesucht haben. Wichtige Kriterien speziell in der Ostschweiz: regionale Nähe (eine Verwaltung in St. Gallen oder Zürich braucht für eine Hauswartkontrolle in Romanshorn deutlich länger als ein Anbieter aus Arbon oder Amriswil), klare Pakete statt Pauschalen mit unzähligen Zusatzkosten, digitale Tools (Verwaltungen, die mit moderner Software wie LIMMOBI oder bexio arbeiten, liefern schneller und nachvollziehbarer ab) und ein lokales Handwerkernetzwerk, das Reparaturen erheblich beschleunigt.

Schritt 3: Saubere Kündigung

Die Kündigung erfolgt schriftlich, eingeschrieben und mit klarer Bezugnahme auf den Vertrag. Im selben Schreiben können Sie bereits die Datenübergabe einfordern: Mieterdossiers, Buchhaltungsdaten, Belege, Verträge mit Versicherungen, Wartungsverträge, Schlüsselpläne und Hauswart-Verträge.

Schritt 4: Übergabe organisieren

Eine professionelle Übergabe braucht zwischen vier und acht Wochen. Empfehlenswert ist es, gemeinsam mit der bisherigen Verwaltung ein Übergabeprotokoll zu definieren (Was? Wann? In welchem Format?), einen Stichtag festzulegen, ab dem die neue Verwaltung Mieten einzieht und Rechnungen begleicht, Bankvollmachten neu auszustellen und alte zu widerrufen sowie Versicherungen, Heizöl- oder Gas-Lieferanten und Abos für Liegenschaftsdienste zu informieren.

Schritt 5: Mieter klar informieren

Mieterinnen und Mieter spüren einen Wechsel sofort. Wir empfehlen einen kurzen, persönlichen Brief mit dem Datum des Wechsels, dem neuen Ansprechpartner mit Telefon und E-Mail, der neuen Bankverbindung für den Mietzins und einem klaren Kontaktweg für Anliegen und Pikett-Themen. Ein gemeinsamer Brief von alter und neuer Verwaltung wirkt besonders professionell und beruhigt die Mieterschaft.

Häufige Fehler beim Verwaltungswechsel

Zu spät kündigen und damit ein weiteres Vertragsjahr binden. Daten nicht vollständig übernehmen, was später bei Nebenkostenabrechnungen zu Lücken führt. Mieter nicht informieren, was zu doppelten Mietzahlungen oder Rückläufen führt. Keine klare Schnittstelle zwischen alten und neuen Handwerkerverträgen.

So begleitet MyWinvest Ihren Wechsel

Wir haben in den letzten Jahren zahlreiche Verwalterwechsel im Thurgau und am Bodensee begleitet – von der 6-Familien-Liegenschaft in Romanshorn bis zum 24-Wohnungen-Objekt in Frauenfeld. Konkret übernehmen wir für Sie die Vertragsanalyse und einen Kündigungsentwurf für die alte Verwaltung, die Datenübergabe-Checkliste und die Koordination mit der bisherigen Stelle, die Mieterkommunikation mit klarem Mieterbrief, die technische Bestandsaufnahme der Liegenschaft und schliesslich die Auswahl des passenden Verwaltungspakets (Kompakt, Komfort oder Premium & Entwicklung).

Fazit

Ein Verwalterwechsel ist kein Risiko, sondern eine Chance: für mehr Transparenz, kürzere Reaktionszeiten und einen frischen, ehrlichen Blick auf Ihr Objekt. Wer strukturiert vorgeht und den Übergang professionell organisiert, gewinnt schnell Lebensqualität – und seine Liegenschaft wieder Wert.

Bereit für den Wechsel?

Wir analysieren Ihre aktuelle Situation, prüfen Ihren Verwaltungsvertrag und zeigen Ihnen in einem kostenlosen Erstgespräch, ob und wie ein Wechsel zu MyWinvest sinnvoll ist.

Mietzinsausfall in der Ostschweiz – wann sich professionelles Inkasso für Vermieter wirklich lohnt

websites@localsearch.ch — Wed, 08 Jul 2026 07:56:06 GMT

Stille Mietzinsausfälle gehören zu den unangenehmsten Themen für Vermieterinnen und Vermieter in Romanshorn, Arbon, Kreuzlingen oder Frauenfeld. Eine Zahlung bleibt aus, dann zwei – und plötzlich steht man vor der Frage, wie man am besten reagiert, ohne das Mietverhältnis unnötig zu belasten oder rechtliche Fehler zu machen. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, wann ein professionelles Inkasso wirtschaftlich Sinn macht, welche Schritte gesetzlich vorgeschrieben sind und wie wir Sie bei MyWinvest dabei unterstützen.

Warum Mietzinsausfälle in der Ostschweiz zunehmen

Auch in der Ostschweiz beschäftigen steigende Lebenshaltungskosten, Mietzinsanpassungen und wirtschaftliche Unsicherheiten viele Vermieterinnen und Vermieter zunehmen. Die Gründe sind bekannt: gestiegene Lebenshaltungskosten, gestaffelte Mietzinserhöhungen aufgrund des Referenzzinssatzes und Veränderungen in der Arbeitswelt. Für Eigentümerinnen und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern bedeutet das: Wer beim ersten ausstehenden Mietzins zu lange wartet, verliert nicht nur Liquidität, sondern auch wertvolle Verfahrensoptionen.

Die rechtliche Ausgangslage in der Schweiz

Das Schweizer Mietrecht ist klar: Bezahlt eine Mieterin oder ein Mieter den Mietzins nicht, kann der Vermieter eine schriftliche Mahnung mit einer Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen versenden (Art. 257d OR). Wird die Forderung innerhalb dieser Frist nicht beglichen, ist eine ausserordentliche Kündigung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf das Ende eines Monats möglich. Parallel dazu kann das Betreibungsverfahren nach SchKG eingeleitet werden – beispielsweise beim zuständigen Betreibungsamt in Romanshorn, Frauenfeld oder St. Gallen.

Vier Phasen eines sauberen Forderungsprozesses

Phase 1 – Erinnerung und erste Mahnung. Spätestens zehn Tage nach dem fälligen Mietzins lohnt sich eine kurze, freundliche Zahlungserinnerung. Häufig handelt es sich um Versehen oder Bankprobleme, die mit einem persönlichen Anruf gelöst sind. Diese erste Stufe gehört bei uns standardmässig in jedes Verwaltungsmandat.

Phase 2 – Qualifizierte Mahnung mit Fristsetzung. Bleibt die Zahlung aus, folgt die formell korrekte Mahnung mit Verweis auf Art. 257d OR und einer 30-Tage-Frist. Wichtig: eingeschriebener Versand, korrekte Empfängeradresse, klare Forderungssumme, präzise Frist.

Phase 3 – Betreibung und Rechtsöffnung. Verstreicht die Frist, leiten wir das Betreibungsverfahren ein. Wir bereiten das Betreibungsbegehren vor, koordinieren mit dem zuständigen Betreibungsamt und kümmern uns – falls nötig – um die provisorische oder definitive Rechtsöffnung.

Phase 4 – Schlichtung, Kündigung oder Verlustschein. Je nach Konstellation begleiten wir Sie zur Schlichtungsbehörde, zur ausserordentlichen Kündigung oder zur weiteren Verwertung. Verlustscheine bewirtschaften wir aktiv, damit Forderungen bei verbesserter Bonität des Schuldners realisiert werden.

Wann lohnt sich ein externes Inkasso wirtschaftlich?

Eine grobe Faustregel aus unserer Praxis in Romanshorn und Umgebung: Sobald eine Forderung CHF 1’500.– übersteigt oder das Mietverhältnis akut gefährdet ist, lohnt sich der Beizug eines spezialisierten Forderungsmanagements. Eine saubere Betreibung kostet Vermieter pro Fall mehrere Stunden – Zeit, die Eigentümer meist nicht haben. Formfehler bei Mahnung oder Kündigung können das ganze Verfahren zurückwerfen, persönliche Konflikte zwischen Vermieter und Mieter werden durch eine neutrale dritte Stelle entschärft, und viele Vermieter geben Forderungen zu früh auf. Eine professionelle Stelle bleibt dran.

Was MyWinvest anders macht

Wir kombinieren Verwaltungs-Know-how mit Inkasso-Spezialisierung. Das heisst: Wir kennen Ihr Objekt, Ihre Mieter und Ihre Verträge – und können deshalb deutlich schneller eingreifen als ein anonymes Inkassobüro irgendwo in der Schweiz. Unsere Abrechnung ist stundenbasiert und transparent, ohne Erfolgsprovision auf eingetriebene Beträge. Sie zahlen nur den tatsächlichen Aufwand.

Drei häufige Fehler, die wir in der Praxis sehen

Zu lange warten. Je länger eine Forderung liegt, desto unwahrscheinlicher wird die Realisierung.

Mündliche Vereinbarungen. Ratenzahlungen ohne Schuldanerkennung sind im Streitfall wertlos.

Vermischung mit anderen Themen. Mängelrügen oder Hausordnungs-Konflikte sollten getrennt vom Inkasso behandelt werden.

Fazit

Ein Mietzinsausfall ist kein Drama – sofern Sie strukturiert, fristgerecht und rechtssicher reagieren. Wer in Romanshorn, Arbon, Amriswil oder Kreuzlingen ein Mehrfamilienhaus bewirtschaftet, profitiert von klaren Prozessen und einem Partner, der die regionalen Behörden, die Schlichtungsstellen und das Betreibungsumfeld kennt.

Direkte Inkasso-Beratung anfragen

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